8 מושגים חשובים למי שרוצה להשקיע בנדל”ן בחו”ל

נדל”ן הוא מוצר שקיים בכל העולם, ואפשר לבצע השקעות בנדל”ן לא רק בארץ. יתכן אפילו שבמצב הנוכחי היום בארץ, יהיה נכון יותר לנסות להשקיע דווקא בחו”ל. אבל הבעיה היא שבחו”ל השפה, התרבות וגם החקיקה שונות מבארץ.

לכן, החלטנו לרכז לכם כמה מושגים בסיסיים שאולי תצטרכו להשתמש בהם, בעיקר בארצות הברית. המושגים הללו יעזרו לכם להבין טוב יותר על מה בדיוק מדברים אתכם, ומה בדיוק כל ראשי התיבות הללו אומרים.

הערת ביניים: אם חזרתם למאמר כדי לחפש מושג מסוים, תוכלו פשוט ללחוץ crtl+f ולרשום את אותו המושג. כך תקפצו ישר למושג אותו אתם מחפשים.

אז שנתחיל?

REO – Real Estate Own

ובעברית? נדל”ן בבעלות.

הבעלות במקרה הזה היא של הבנק, או של גוף ממסדי אחר, שעיקלו את הנכס כיוון שבעל הבית לא עמד בחובות ההלוואה שלו. בנכס שכזה עליכם לזכור שאין לבעל הנכס (הממסד) שום ערך רגשי לנכס, והאדם מולו תעבדו ועליו הכי הרבה תצטרכו להשפיע כדי להצליח לסגור עסקה טובה, הוא סוכן הנדל”ן שמונה על הנכס.

Short Sale

זה הכינוי שניתן לנכסים שנמכרים תמורת סכום הנמוך מהמשכנתא שניתנה עבורם. נכסים שכאלו נמכרים במחיר כזה רק באישור הגורם המלווה (לרוב הבנק), ורק בצירוף מסמך Settlement Letter שהוא למעשה אישור המלווה שהוא מוותר על חלק מן הסכום שאמורים להחזיר לו.

נכסים כאלו ימכרו לרוב באמצעות גורם שלישי שאינו הבנק או בעל הבית המקורי. סוכני הנדל”ן האלו, שהם הגורם השלישי, יגבו עמלה אפילו מהבנק על ביצוע המכירה. איך בכלל מגיעים למצב בו הנכס נמכר במחיר כל כך נמוך? זה יכול לקרות אם היה משבר נדל”ן באיזור (הזדמנות מצוינת לקניה), התפוצצות של בועה, או ירידה חדה במחירים. זאת אומרת שלרוב זוהי לא בעיה בנכס, אלא שינוי מאסיבי בביקוש או בהיצע בסביבה בה נמכר הנכס.

BPO: Broker Price Opinion

לא, לא מדובר בשמאי, כי אם בברוקר שנשכר, לרוב על ידי הבנק, כדי לתמחר את הנכס המוצע למכירה. התמחור הזה יהיה לרוב גבוה מן המחיר שניתן ב-REO או ב – Short Sale, וזאת כדי להצדיק את המחיר המוצע ואת ביצוע המכירה.

אותו הברוקר אגב מקבל עמלה על עבודתו מהגורם המוכר, ודעתו אינה מלומדת ומבוססת כמו דעתו של השמאי, אלא משמשת אך ורק לעידוד המכירה.

NOI: Net Operating Income

במילים פשוטות, ההכנסה הפאסיבית שנוצרת מהשכרת הנכס, מבלי להתחשב בהחזרי המשכנתא. ההכנסה הזו מחושבת על ידי בדיקת מחיר השכירות בשנה האחרונה, פחות זמן משוער בו הנכס יעמוד ריק, ופחות הוצאות הדרושות לאחזקת הנכס (פרט למשכנתא).

Debt Service

המילה היפה להחזרי משכנתא – כמה למעשה תעלה לכם ההלוואה שלקחתם כדי לקנות את הנכס. מחיר ההלוואה הוא התשלומים החודשיים שאתם משלמים עבור החזרתה, כולל הריבית. ההכנסה הפאסיבית פחות החזרי המשכנתא יתנו לכם את תזרים המזומנים הסופי שנוצר מהנכס.

Principal Reduction

אלו הם החזרי הקרן שלכם. בכל הלוואה או משכנתא שתיקחו, אתם תשלמו לגורם המלווה בכל חודש החזרי קרן פלוס ריבית. החלק הזה מתייחס לקרן עצמה ולמעשה כל תשלום שכזה מפחית את סכום ההלוואה שנשאר לכם להחזיר.

$/SF

דולר ל”רגל רבוע”. 1 רגל רבוע זה 0.09 מטר רבוע. זוהי דרך נוחה, כמו זו שאנחנו משתמשים בה בארץ, כדי לתמחר את הכדאיות של הנכס. כיוון שהארנונה ותשלומי המיסים מחושבים לעיתים לפי המטר הרבוע, אנחנו נרצה לדעת שעל כל מטר רבוע בנכס נקבל כמה שיותר שכירות, ונשלם כמה שפחות לבעל הנכס המקורי.

LTV – Loan To Value

זהו למעשה האחוז שמכסה ההלוואה מתוך ערך הנכס. במקרה שכזה אתם תרצו לדעת באיזה ערך נכס מדובר בדיוק – הבנקים משתמשים לרוב בשמאים, אך עם לווה פרטי תוכלו להחליט גם שהערך יקבע לפי מכירות של נכסים דומים שנעשו באזור.

אתם לא רוצים לגלות שקיבלתם הלוואה בסכום שהיה שווה כ-50% מהנכס, אך הבנק רשם את זה כ-70% מהנכס נכון? ודאו מהו ה-Value המדובר לפני שתסכימו לסכום הזה.

וזהו עד כאן לבינתיים

אז אם החלטתם להשקיע בנדל”ן בחו”ל, הקפידו על המושגים הללו ובדקו טוב טוב שאתם מבינים את כל המונחים וראשי התיבות שמציגים לכם. אל תרפרפו ואל תתביישו לשאול, להסתבך בחו”ל זה אפילו פחות נעים מאשר בארץ (פה אנחנו לפחות כמעט מבינים את מה שהשופט אומר).

אתם כבר משקיעים בחו”ל? אולי יש לכם מושגים להוסיף לנו? או שאולי תוכלו להעשיר לנו גם את אוצר המילים? ספרו לנו בתגובות.

[sgmb id=1]

אין תגובה

כתיבת תגובה

$('.fancybox').fancybox(); /* * Thumbnail helper. Disable animations, hide close button, arrows and slide to next gallery item if clicked */ $('.fancybox-thumbs').fancybox({ prevEffect : 'none', nextEffect : 'none', closeBtn : false, arrows : false, nextClick : true, helpers : { thumbs : { width : 50, height : 50 } } }); /* * Media helper. Group items, disable animations, hide arrows, enable media and button helpers. */ $('.fancybox-media') .attr('rel', 'media-gallery') .fancybox({ openEffect : 'none', closeEffect : 'none', prevEffect : 'none', nextEffect : 'none', arrows : false, helpers : { media : {}, buttons : {} } });