דירה להשקעה: הטרנד החם שסוחף את הצעירים

“תסתכלו על אנשי עסקים ואנשים מבוססים- אין ביניהם אפילו אחד שלא מושקע בנדל”ן באופן כזה או אחר. זה העסק הכי עתיק בעולם והכי יציב. ואם עובדים נכון לפי דרך סדורה ומוכחת- הרי שכל אחד (פשוט כל אחד) יכול להיות ענק בזה”, יבגני גליקמן מסביר

לפני חצי שנה האקס שלי, נועם, פוטר מהעבודה. אחרי 15 שנה בחברת הייטק גדולה הוא מצא את מקומו בטבלת המפוטרים. ביום אחד הודיעו לכולם על קיצוצים והוא הלך הביתה עם קצת פיצויים והרבה כעס.

לפני כשבועיים חגגנו לו יומולדת בפאב הקבוע שלנו. אחרי ערב עמוס בפיש-אנד-צ’יפס ואלכוהול איכותי, הוא לקח את החשבון והזמין את כל החברים בשולחן על חשבונו, וגם נתן למלצרית טיפ שמן שהותיר אותה עם חיוך רחב.

למחרת על הבוקר הרמתי אליו צלצול. “נו, ספר. מה כבר גילית?”

החיוך המנצח שלו עבר אלי דרך הטלפון, “פשוט עשיתי את האקזיט הראשון שלי”

“אקזיט? פתחת סטארט אפ ולא סיפרת לי? מה, קנית חברת קש בשוק ההון ומכרת?”

“לא יקירתי, עשיתי אקזיט בנדל”ן. מכרתי דירה שקניתי בלי שום הון עצמי והרווחתי 120 אלף ש”ח תוך חצי שנה. לחץ הדם שלי לא מספיק יציב בשביל להשקיע בסטרט אפ, ובטח שלא בשוק ההון”.

נזכרתי בחבר ילדותי מרחובות, . יבגני פצח בקריירה מסועפת בתחום האקזיטים ביחד עם חבר נוסף, אלעד ביננפלד. עם השנים הם הפכו למנטורים מבוקשים לנדל”ן שעושים בממוצע 30 עסקאות אקזיט בשנה, כמות מופרעת לכל הדעות. בבאר-שבע למשל, אין מתווך שלא שמע על הצמד הזה. שם הם סימנו איקס על מאות בניינים. לאחרונה הם גם התחילו ללמד את התחום הזה דרך מכללה שהקימו בשם “זמן לנדל”ן” והדרך שלהם לעסקאות – ייחודית מאוד.

“אקזיט בנדל”ן” (נקרא גם פליפ לעיתים) הוא עניין יחודי בעולם העסקים. לאחרונה קם פה גל של שסוחף זוגות צעירים ורווקים מכל הארץ לעשות הרבה מאוד כסף תוך מספר חודשים, מבלי להביא שקל אחד מהבית. הם לא מפחדים לשחק ב”מגרש של הגדולים” והם לא ממתינים לממשלה שתאסוף אותם הביתה משדרות רוטשילד. הם רוצים לסדר לעצמם את העתיד – כבר היום. והם עושים זאת בכוחות עצמם.

כבר בכניסה למשרד של יבגני אפשר לראות את המפה של באר שבע שעליה מסומנים מאות איקסים, על כל מקום שבו נעשתה עסקה. אני, שלא פגשתי אותו כבר קרוב לשלוש שנים (הזמן טס כשעובדים קשה), די נדהמתי מההספק שלו ושל אלעד.

אז תסביר לי, איך אתה קונה דירה להשקעה מבלי להביא כסף מהבית? זה רציני?
“נכון שעסקאות נדל”ן רבות נעשות עם הון עצמי ומינוף בנקאי. אבל אם תלכי לפי החוקים הסדורים והנוסחאות שאנחנו פיתחנו, לא תצטרכי לקנות את הנכס עם כסף שלך. בעצם, את קונה נכס מכסף שאינו שלך, משביחה אותו בפשטות (לאו דווקא על ידי שיפוץ) ומוכרת אותו. הכסף למימון אינו שלך – הרווח דווקא כן”.

איפה אתם מצליחים? האם זה לא על הגב של מי שמפסיד?
“רוב האנשים שרוצים לעשות נדל”ן טועים. רובם גם נכשלים. כי הם עובדים מהרגש ולא מהראש. השיטה שלנו מנתקת את כל העניין הרגשי שכולל בתוכו: ריצה אחרי שמועות, מכירה מתוך לחץ, קניה של נכס מבלי להבין את הסביבה שבה הוא מתקיים, מבלי לבדוק את הסבירות של העסקה להצליח, ופחד מסיכון או ירידת השוק. בשיטה שלנו זה לא משנה אם השוק יורד או עולה. אנחנו עובדים בכל שוק”.

“היום, אחרי עשר שנים, אנחנו יודעים שיש טכניקות שעובדות ויש דרכים שהן מתכון לכשלון וודאי. אנחנו בשוק הזה כבר עשר שנים, עם אותה שיטה ששדרגנו עם הזמן, וכל העסקאות שלנו היו ברווח. וזה תמיד נע בין 80,000 ? ועד 150,000 ? ולעיתים גם יותר”.

מה הסיכונים בשיטת ההשקעות שלכם?

0%” סיכון”.

נו באמת!

“חחח… התגובה שלך נובעת מדבר אחד. שנים למדת להאמין שנדל”ן זה רק לעשירים ובעלי הון עצמי גבוה, שנדל”ן זה מסוכן. כמובן שהוטעיית כמו רוב האנשים. האמת היא? שנדל”ן זה לא מסובך. אם את עובדת לפי שיטה סדורה ומוכחת, אם את מגיעה אל העסקה שלך עם תוכנית ידועה מראש, הרי שבמעמד העסקה, שום דבר לא יפתיע אותך. אנחנו יודעים מראש: מה תהיינה העלויות שלנו, מה יהיה מחיר הרכישה שלנו, ומה הרווח. מבלי שנוודא שכל אלה סגורים הרמטית – אנחנו לא נכנסים בכלל לעסקה”.

                                               שלושת סוגי ההשקעות בעולם ההשקעות בנדל”ן

אבל תמיד יש סיכון בהשקעות. מה אם השוק פתאום מפתיע לרעה?

“הרמב”ם, שנחשב לגדול הרופאים אמר באחד הספרים שלו ‘אם תלך לפי הדרך שהתוויתי לך אני ערב לך שלא תהיה חולה כל ימי חייך’”.

אז אתם עכשיו גם רופאים?
“אנחנו מרפאים אנשים מתקיעות כלכלית. אנחנו חובשים להם את הפצע ושולחים אותם למסע מעצים שבסופו הם אנשים חדשים. כי תביני, מה בעצם אומר הרמב”ם במשפט הזה? שאם תעשה בדיוק מה שהוא ממליץ, ואם תלך בדיוק לפי החוקים שלו בכל מה שקשור לבריאות, תזונה, התעמלות וכו’ – אתה לא תהיה חולה. נקודה.

אותו דבר בנדל”ן. אם תלך בדיוק לפי השיטה שאנחנו מסבירים, אין לך סיכון. ואתה תצא מעבדות לחירות כלכלית. אם אנחנו, שהגענו מהמעמד הנמוך, הצלחנו בכוחות עצמנו, למה שאת לא תצליחי? למה שכולם לא יצליחו?”

הדלת נפתחת ואלעד נכנס. אלעד, בחור שרירי וחסון, מורה בכיר לקרב מגע חונק אותי בחיבוקו. רק לפני כמה שנים הוא היה פצוע ושכב חודשים במיטה, והיום הוא קורע את שוק הנדל”ן. אחרי סמול טוק קצר של “איפה היית ומה עשית” אני חוזרת לשאלות שלי.

תגידו, מה הסוד לעסקה מנצחת?

“לימדו אותנו שצריך לקנות כמה-שיותר-בזול, ולמכור כמה-שיותר-ביוקר. אבל אנחנו למדנו עם העבודה, שזו פרדיגמה מוטעיית. במקום לנסות לדפוק את המוכר ואז לדפוק את הקונה, אפשר פשוט לדאוג שכולם יהיו מרוצים – מראש. אז אנחנו מאתרים דירות שכבר מתומחרות מתחת למחיר השוק, כי המצב שלהן כזה, כי הסיפור רקע שלהן מוריד להן מחיר, סיבות יש למכביר. ואז אנחנו מוצאים את הדרך להעלות את המחיר שלהן בחזרה אל מחיר שוק. זה יכול להיות בעזרת השבחה מאוד בסיסית, וזה יכול להיות על ידי שינויים קלים (לפעמים הוספה של חלון בודד שממלא את הדירה באור, כבר עושה שינוי אדיר, לפעמים זה יכול להתבטא רק בנקיון וצביעה פשוטה). ואז, אנחנו מוכרים את הדירה במחיר השוק – לא מעליו. אנחנו לא מחפשים להיות גרידים ולסחוט את הלקוח שלנו. להיפך, אנחנו סוגרים עסקה מהר, חד וחלק – ועוברים לעסקה הבאה. בזמן שרבים ממתינים עד שימצאו קונה במחיר גבוה, אנחנו כבר עושים עוד 5 עסקאות במקביל”.

וזה אפשרי?

“כמובן. רק אם הולכים לפי השיטה שאנחנו מלמדים.

כשאני מתחיל לנתח שוק זה לא כל העיר וגם לא כל השכונה. בסך הכל 3-4 רחובות. אני מתמקד בעיקר ומנקה את כל התפל שמסביב. ואז אני נכנס לרזולוציות יותר מעמיקות – אני מנתח את הלקוחות, מה היכולות שלהם. לומד להכיר את השוק שלי ברמה הכי קרובה. אני לומד את המוצרים שיש בשוק, משתמש בכלי ניתוח אינטרנטיים, כי הרבה מאוד קורה דרך הרשת. ומכייון שכל עסקה שלי נעשית אך ורק בקנייה, אז אני כבר יודע הכל מראש. כשאני מגיע ללקוח, כבר למדתי אותו, כבר למדתי את הנכס שלו, את הסביבה שלו, את היתרונות והמגבלות, וגם למדתי איך אני אפתור אותן. אני יודע בדיוק איך לתמחר את הקנייה. שום דבר לא מפתיע אותי בדרך הזאת”.

“נגיד שחקרתי את השוק וראיתי שמחיר השוק הוא מיליון ש”ח לדירת 3 חדרים. עסקה בלי סיכון מבחינתי היא לקנות את הדירה הזו ב700 או 800 אלף ש”ח. ואז במעמד הקנייה אני מוגן במאה אחוז. גם אם תתחיל ירידה בשוק (גם אם השוק ישתגע וירד כמות מטורפת של 10%!) עדיין הוא לא יצנח למחיר שבו קניתי. אז אולי לא ארוויח כל מה שרציתי, אבל אני בטוח לא אפסיד. בעשר שנים לא הפסדנו כסף באף עסקה”.

השמועה בתקשורת אומרת שמחירי הנדל”ן עומדים לרדת וזה זמן לא טוב לקנות

“אז כמו שאמרתי, משקיעים חכמים יודעים להתנהל בכל שוק. יש כלים לחקור את השוק. שנית, בשוק הנדל”ן אף פעם אין מגמה אחידה. יכול להיות ירידה בשכונה מסוימת ושכונה ליד תהיה בעליית מחירים. אגב, אנחנו לא מתרגשים מכל כותרת מפוצצת בעיתונים הכלכליים הארץ. אחרי הכל, מי מבין יותר בנדל”ן? העיתונאי שכל כשרונו הוא בכתיבה – או איש הנדל”ן שחי את העולם הזה? כמה עיתונאים עשירים את מכירה?”

אולי אם אעשה קצת נדל”ן אהיה אחת
“כבר הצענו לך בעבר לעזור לך ברכישת דירה לעצמך כנקודת כניסה לעולם הנדל”I. זה היה לפני שלוש שנים. מה עשית מאז? דירה למגורים כבר רכשת?”

לא…
“לא דירה למגורים, ולא דירה להשקעה. את, כמו רוב האנשים הצעירים בארץ, סובלת מתסמונת ה”עדר המיוסר”. רודפת אחרי תלושי משכורת, חודש בחודשו, לא חוסכת, נותנת לכסף לברוח מיד כשמגיע. את לא מנהלת נכון את החיים שלך מבחינה פיננסית וגרוע מהכל – את לא מתכננת את העתיד שלך ושל הדורות הבאים שלך. יום אחד תגיעי לגיל הפרישה (גיל 67) ותגלי שכל הכסף שצברת במהלך חייך נעלם כלא היה. זו לא נבואה שחורה. זו פשוט המציאות של רובנו. היום אנחנו מרוויחים משכורות נאות וחושבים שאנחנו ‘מעמד הביניים’, בעוד לא הרבה שנים נתחיל לחפש עבודה ולא יהיה מי שירצה לקחת אותנו. רמת החיים שלנו תגדל, כי יהיו לנו ילדים ונרצה לתת להם הכי טוב, וכשהם יגדלו… מה אז? כך קורה שמעמד הביניים, עם השנים, הופך להיות המעמד הנמוך”.

ואיך נדל”ן מוציא אותנו מזה?

“הנדל”ן הוא הגלולה הכי חזקה שיש. הוא התחום הכי חזק לכך. הוא המקום היציב, הבטוח, ששומר על הכסף שלך וגם עוזר לך להגדיל אותו. הוא המקום הפיזי הזה, שנותן לך בטחון כלכלי וחופש לעסוק במה שעושה לך טוב. הוא המקום עם התשואה הכי גבוהה והכי יציבה, והוא ההשקעה הכי חכמה שתעשי בחייך”.

אני כבר בת 40, זה לא מאוחר מדי?
“יש משפט סיני שאומר ‘הזמן הכי טוב להשקעה הוא לפני 30 שנה. אבל הזמן השני הכי טוב – הוא עכשיו’. אז נכון גיל 40 זה לא מוקדם, ובזמן הזה שבזבת על חיפוש עבודה יכולת כבר להיות עם בית לעצמך ואולי עוד 2-3 דירות להשקעה, ואולי גם אחרי שעשית כמה אקזיטים רווחיים שהקפיצו אותך קדימה. אבל הנדל”ן פתוח בכל שלב, לכל גיל, לכל מין, ולכל רמת השכלה. אל תדחי יותר. כי כמו שעברו שלוש שנים מאז שנפגשנו, יעברו עוד שלוש ועוד שלוש, ותגלי שאת עדיין עומדת במקום. באיזושהי נקודה, גם תתחילי לרדת בסולם המעמדות. זה לא אני אומר את זה, זו הסטטיסטיקה והמציאות העגומה שלנו”.

מה הייתם ממליצים לזוג צעיר שמתלבט האם לקנות דירה למגורים או דירה להשכרה?

“זה תלוי מה המטרה שלך. צריך לזכור שגם בית שאתה קונה הוא לא באמת שלך. הוא של הבנק למשך 20 או 25 שנה. ברוב המקרים אנחנו נמליץ לקנות דירות כהשקעה. פשוט כי אין דרך יותר מהירה ופשוטה להגיע לחופש כלכלי. ומה יותר חשוב בחיים מלהגיע לחופש כלכלי? אנחנו רואים את הצעירים של היום קורעים את עצמם בעבודה קשה בשביל לגמור את החודש וזה עוול גדול. איך הגענו למצב כזה? תלמדו מה שצריך לעשות ותעשו. כל הכלים כאן. רק לעשות”.

כמה זמן צריך להשקיע בזה? זה נשמע כמו משרה מלאה. אני לא רוצה לעזוב את העבודה שלי ולעבוד בזה.

“לא צריך להשקיע בזה יותר מ3-5 שעות בשבוע. מהניסיון שלנו זה מספיק בהחלט”.

למי כדאי ללמוד נדל”ן?

1. אנשים שרוצים לקנות בית למגורים. הם ילמדו איך לחסוך עשרות, אולי מאות אלפי ? באמצעות מחקר ומשא ומתן והתנהלות פיננסית נכונה. בנוסף, הם יחסכו עשרות אלפי ש”ח על המשכנתא.
2. אנשים שרוצים לקנות דירה להשקעה ולהשכיר אותה.
3. אנשים שרוצים לעשות אקזיטים מנדל”ן. הם יקבלו את השיטה הייחודית שלנו.

אם אתם עושים כל כך הרבה כסף, אז למה אתם מלמדים בכלל?

“תכלס, נראה שאין סיבה. אנחנו עושים את עיקר הכסף שלנו בנדל”ן. אבל יש לכך שלוש סיבות עיקריות: כואב לנו לראות אנשים שמגיעים לגיל הפרישה ונאלצים להסתפק בשליש מרמת החיים שהייתה להם בתור שכירים. כואב לנו לראות זוגות צעירים שנחנקים פיננסית רק כדי לקנות בית ליד ההורים. ואם אנחנו יודעים שאנחנו יכולים לעזור להם, אז למה שנשב בצד ונהנה מהתגלית הזאת לבד? שנית, אנחנו גם לא מסתירים, שאנחנו רוצים לבנות קהילה של נדלניסטים שעובדים בשיטה שלנו ובכך להרחיב את מעגל המומחים שלנו, לייצר שיתופי פעולה, ולגדול עסקית. והדבר האחרון הוא, שאנחנו פשוט נהנים ללמד”.

“תביני, את מה שאנחנו עשינו – כל אחד יכול לעשות! אפשר לחיות חיים של הנאה, אפשר להחליט בכל רגע נתון מה בא לך לעשות. לא צריך להיקבר במשרד ולהיחנק מהמשכנתא. תשקיעו בנדל”ן – בלי כסף מהבית.

“כן! זה לא פשוט לעיכול אבל זו האמת – מי שלא נוגע בנדל”ן – עושה עסקת נדל”ן לפחות פעם אחת בחיים שלו – לא יהיה מסודר בגיל השלישי. נקודה. שישכח מחיים טובים אחרי גיל 50. אולי תרוויחו משכורות נאות, אבל אחר כך תתחיל ההידרדרות. אם זה מדאיג אתכם כמו שזה הדאיג אותנו – קומו ועשו מעשה. פשוט קומו כבר. תסתכלו על כל בנאדם מבוגר, בגיל השלישי, שאתם מכירים. כל מי שרגוע פיננסית בגיל הזה זה כי איפשהו במהלך חייו הוא נגע בנדל”ן. או שקנה דירה לעצמו או כהשקעה. תפסיקו לחשוב על המשכורת הבאה, תתחילו להתארגן על העתיד שלכם – היום”.