אם יש לכם הון והתלבטתם איפה להשקיע אותו, או אם אין לכם הון אבל אתם רוצים למנף את עצמכם, כנראה שכבר חשבתם על נדל”ן.
לפני שנתחיל לדבר על נדל”ן, יש מושג אחד שאנחנו צריכים להבין והוא המשמעותי ביותר בהשקעה זו – האינפלציה. אינפלציה היא תהליך בו ערך הכסף פוחת. מה זאת אומרת?
כאשר הממשלה או הבנק המרכזי מחליטים להדפיס כסף, או לשנות ריביות, המחירים בשוק עולים. כאשר המחירים עולים השטר שבידכם יכול לקנות פחות ממה שהוא יכול היה לפני השינוי.
אינפלציה היא לא תהליך טבעי שנוצר מעצמו, היא תהליך יזום של השלטונות.
כדי להגן על עצמכם מפני אינפלציה, וכדי להשקיע בצורה חכמה, כדאי לכם להשקיע בנדל”ן. למה?
כשערך הכסף יורד, ערך הנדל”ן עולה (או נשאר ללא שינוי)
אם המשמעות של אינפלציה היא עלייה מחירים, הרי שמחירי הנדל”ן יעלו למעשה, וכל עוד מתרחשת במשק אינפלציה אז ערך הנכס שלכם יעלה. כיוון שמדובר באינפלציה, השינוי המספרי הוא לא בהכרח שינוי של ממש, ויתכן שמדובר רק בשמירה על הערך הישן. דוגמה?
נניח לדוגמה שיש ברשותכם 100 שקלים, ואתם יכולים לקנות איתם היום שלושה אבטיחים. אם תשמרו את 100 השקלים האלו בכספת, ותוציאו אותם שוב רק בעוד 5 שנים מעכשיו, תגלו שאתם יכולים לקנות איתם פתאום רק שני אבטיחים. זוהי השפעתה של האינפלציה.
אך עם זאת, אם הייתם קונים עם אותם 100 שקלים נכס כלשהו, כמו נדל”ן, והייתם מוכרים את הנכס כעבור 5 שנים, בכסף שתקבלו תוכלו לקנות שלושה אבטיחים ואפילו יותר.
זאת אומרת שערך הכסף שלכם לא נפגע! המספר שלו השתנה, נכון, עכשיו הוא 150 ולא 100, אבל כוח הרכישה שלו נותר זהה ואפילו עלה!
נדל”ן כהכנסה מניבה
בניגוד להשקעות בבורסה, נדל”ן הוא הכנסה מניבה באופן חודשי. ההשקעה בבורסה לא תניב לכם הכנסה חודשית, וההחלטה אם לשחרר דיבידנדים או לא היא החלטה של בעלי המניות הגדולים ואולי גם של ההנהלה, לא של המשקיע הקטן.
אם קניתם נדל”ן נכון, ועכשיו אתם משכירים אותו, באופן חודשי תקבלו דמי שכירות על הנכס. באופן חודשי תראו את ההשקעה שלכם חוזרת מבלי שזה ידרוש מכם מאמץ רב. מה זה אומר לקנות נדל”ן נכון? על זאת נפרט בהמשך המאמר.
אך יהיה זה שטותי מצדנו להתייחס לנדל”ן כהשקעה בטוחה ללא סיכונים. הרי גם בנדל”ן יש סיכונים. חלק מהם, כמו נזק משמעותי לנכס, אפשר לכסות באמצעות ביטוח (ואפילו להרוויח אם הם התממשו), וחלק, כמו הירידה בערך הנכס, הם אמנם לא רצויים, אך לא בהכרח נוראיים.
אם ערך הנכס ירד זה אמנם מדאיג, אבל ההכנסה החודשית תמשיך להגיע. אם הפכנו את הנכס למניב, גם ירידה בערכו אינה פגיעה של ממש.
ביטחון שבנכס
מי שזוכר את ימיו כסטודנט, בטח זוכר את תחושת חוסר היציבות הזו כשאין לך דירה משלך. כשאתה תלוי בבעל הבית ובהורים ובעצם נאבק כל יום להצליח לסגור את החודש.
כשיש לכם נכס ביד, יש לכם כוח ויש לכם ביטחון. אם משהו קורה תמיד תוכלו למכור. הנכס מעניק לכם אחיזה בקרקע ומאפשר לכם לחיות את חייכם בצורה נוחה יותר. על אחת כמה וכמה כאשר הוא הופך להכנסה מניבה.
אז איך עושים את זה? איך תשקיעו בנדל”ן בצורה חכמה?
- מינוף
אנחנו תמיד מפחדים מחובות, ולמדנו לפחד עוד יותר ממשכנתאות. אבל כאשר אתם משכירים את הנכס שברשותכם אתם יכולים לפחד פחות. אם יש בידכם סכום מסוים של הון, חפשו נכס ששווה יותר מסכום זה, צרו מינוף.
את החוב שלמו בהחזר חודשי לטווח ארוך, כך שהסכום יהיה קטן, ודאגו שהשכירות תכסה אותו. חישבו לדוגמה שקניתם נכס ב – 100 שקלים אך שילמתם עליו רק 60 שקלים, את השאר לוויתם מהבנק. כעבור 5 שנים החלטתם למכור את הנכס והוא נמכר ב – 150 שקלים. לבנק תחזירו את 40 השקלים אותם אתם חייבים, ולכם יישארו ביד 110 שקלים, כמעט פי 2 מהסכום אותו השקעתם. אין ספק, מינוף זה שם המשחק. - סקר שוק מקדים
אל תמהרו לקנות נכס. חשבו את התשואה על הנכס לפני שתחליטו אם כדאי לקנות או לא. אם גובה החזר המשכנתא על הנכס יהיה גבוה ממחיר השכירות, הנכס יצור לכם הוצאה. במקרה כזה שווה לקנות את הנכס רק אם הוא במחיר זול במיוחד ותוך זמן קצר תוכלו למכור אותו במחיר גבוה יותר. אחרת, חפשו נכס מתאים יותר.
זכרו גם שתצטרכו לשלם לא רק את המשכנתא. מדי פעם יהיו הוצאות על התפעול השוטף של הנכס, לכן בחרו נכס כך שההכנסה ממנו תהייה גבוהה משמעותית מכלל ההוצאות עליו. - משא ומתן
במהלך השנים השתרשה בנו המחשבה שמה שהבנק אומר זו המילה האחרונה. רבותיי, לא! גם אם הבנק מציע לכם ריבית שנתית של 5% על ההלוואה, זה לא אומר שזו המילה האחרונה. אם תוכיחו למנהל הסניף רצינות, ותתמקחו עם הבנק תוכלו להשיג ריבית נמוכה יותר. כך ירד בהתמדה גובה תשלומי המשכנתא החודשיים, ואתם תרוויחו יותר מהשכירות. - דעו “למכור” את הנכס שלכם לשוכרים
בשלב הזה יהיה עליכם לעבור למאמר אחר – “איך תשכירו את הדירה שלכם, גם כאשר השכן זול ממך? 6 טיפים יעילים במיוחד”, שיעלה ממש בקרוב.
ששת הטיפים האלה יעזרו לכם להעלות את ערך הנכס בעיניי השוכרים ולקבל יותר רק בזכות האופי שלכם.
לסיום,
אין ספק שנדל”ן זו השקעה משתלמת. ובכל זאת, אי אפשר לשכוח את הבועה הישראלית בנדל”ן. דעו לבחור את המקום בו תשקיעו – איפה מחיר השכירות ומחירי הדירות עדיין הגיוניים? איפה הבועה לא ממש משפיעה? אל תפחדו אפילו לצאת לחו”ל ולקנות נכסים במדינות אחרות.
עשיתם החלטה חכמה ובחרתם להשקיע? ספרו לנו בתגובות.
מרגישים שזה לא מספיק? חפשו תחת הלשונית “השקעות בנדל”ן“ מאמרים נוספים. קראו עוד ולימדו עוד על נדל”ן, זו השקעה משתלמת!
