כסף לא צומח על העצים, הוא צומח על בניינים

שמתם לב פעם כמה נדל”ן מוחזק על ידי אנשים עשירים? למה בעצם, שהבעלים של חברת הייטק, או של בנק בישראל, יחליט לרכוש נדל”ן? למה דווקא נדל”ן?

פה נכניס הערת ביניים: את מי זה מעניין לשמוע על עשירים? אם הגעתם אלינו, כנראה שאתם בדרך לשם. אם החלטתם לצאת לעצמאות כלכלית, לסחור באינטרנט, להשקיע בנדל”ן, לחפש הזדמנויות עסקיות, אז לנו אין ספק – בעוד מספר לא רב של שנים אתם תהיו עשירי ישראל ואנחנו נכתוב עליכם. אז זה מעניין אתכם מה עושים העשירים עם כספם?

נחזור לנושא שלנו – זה נראה כמעט מובן מאליו שמי שמתעשר מתחיל להשקיע בנדל”ן, וזה נראה כמעט ברור שאם יש ברשותך נדל”ן, אתה עשיר. אבל ההנחות האלו למעשה לא כל כך מובנות מאליהן, ואולי אפילו אינן נכונות. נכון, עשירים נוטים להשקיע בנדל”ן, אבל אם יש ברשותך נדל”ן, זה לא מצביע על עושר.

למה להשקיע בנדל”ן? ואיך זה עושה את העשירים, עשירים יותר? בואו נתעמק בזה רגע.

המיסים – לא מפתיע, נכון?

נדל”ן עוזר לך לשלם פחות מיסים. זה לא נשמע הגיוני. למה שיהיה קשר בין מיסים לנדל”ן? במיוחד עכשיו עם חוקי המיסוי החדשים. אז מסתבר שכן, על פי חוקי החשבונאות אתם יכולים לשלם פחות מיסים באמצעות נדל”ן. איך זה קורה?

אם החברה שבבעלותכם הרוויחה החודש מעל מיליון שקלים, רווח נקי, מס הכנסה צפוי לגבול מכם 250,000 ש”ח. איך תשמרו את הסכום הזה אצלכם? או לפחות תקטינו אותו? גרמו לחברה להשקיע בנדל”ן.

מבנים הם לרוב הוצאה מוכרת במס הכנסה. מדובר בהוצאה לטווח ארוך שמס הכנסה מכיר בה לאורך זמן. אמנם הוא לא יכיר בשוויו של כל הנכס היום, אבל לאורך זמן (לרוב 30 שנים) הוא יזכה אתכם על חלק מהוצאת הנכס וכך תוכלו לשלם פחות מס הכנסה.

כמעט ואין חברה גדולה בימינו שאין ברשותה מבנים והוצאות על נדל”ן, או על נדל”ן להשקעה. הוצאות אלו מנוכות מן הרווח הנקי של החברה, בצורת פחת, וכך למעשה גורמת למס ההכנסה לגבות פחות.

למה דווקא נדל”ן? כי נדל”ן הוא נכס שכמעט לא מתכלה, וביום מן הימים תוכלו לקבל את כספכם עליו בחזרה.

שמירה על ערך הכסף

ואחרי שהצלחתם לשמור על סכום גדול יותר אצלכם, ולא אצל רשויות המס, כדאי גם שתשמרו על הערך של הכסף. למה נדל”ן שומר על ערך הכסף שלכם? כי מחירי הנדל”ן, מעבר לכך שהם בעלייה מתמדת, תואמים לרוב את המדדים האחרים בשוק. מה הם המדדים הללו?

בבנק ישראל נערכת מדידה של מחיר סל המצרכים אותו רוכשים אזרחי ישראל מידי תקופה מסוימת. המצרכים שבסל לרוב קבועים אך המחיר שלו לא. מחיר הסל המשתנה משקף למעשה את ערך הכסף שברשותנו. אם היום אנחנו יכולים לקנות כמעט 10 גביעי קוטג’ עם 50 שקל, אבל מחר נוכל לקנות רק 8, זה אומר שערך הכסף שלנו ירד.

אך אם 50 השקלים האלו היו מושקעים בנדל”ן, ביום בו מחיר הקוטג’ היה עולה, כנראה שגם מחירי הנדל”ן היו עולים בהתאמה, ואולי אפילו יותר. כשמדובר רק ב-50 שקלים, המשמעות של זה הולכת ונעלמת, כי הרי מי קונה 8 גביעי קוטג’. אך עם ברשותכם כמה מיליונים של שקלים, שיכולים לשמש אתכם ביום מן הימים לקניית חברה נוספת, אתם לא תרצו לגלות שמחירה של החברה עולה ואילו כספכם נשאר כשהיה, נכון?

וזהו הפיתרון שבנדל”ן.

כך למעשה מנצחים את האינפלציה

הסיפור על ערך הכסף שתיארנו בסעיף הקודם, מתאר בקצרה, וללא תוספות מורכבות, את נושא האינפלציה – האינפלציה שהיא למעשה ירידה בערכו של הכסף. כאשר הכסף שלנו מושקע בנדל”ן, וערכו עולה בהתאם למדדים שהוזכרו קודם לכן, הוא בעצם תואם את האינפלציה ואולי אפילו עוקף אותה.

זאת אומרת, שאם האינפלציה הייתה 3% בשנה האחרונה, וערך הנכס שלנו עלה ב-5%, ניצחנו את האינפלציה.

אך שימו לב שבמקרה של דיפלציה, ההפך מאינפלציה, אנחנו עלולים למצוא את ערך הנכס שלנו יורד. האם זה באמת יפריע לנו? אף אחד לא אוהב לראות מספרים שהולכים וקטנים, אך אם כל המספרים בשוק הולכים וקטנים הנזק פחות נורא. נכון, במקרה זה עדיף היה לשמור על המזומן, אבל אז לא היינו מקבלים את הסעיף הבא.

הכנסה פאסיבית

אם קרה וערך הנדל”ן אכן ירד, זו לא בעיה גדולה כמו אם ערך הסחורה שברשותכם תרד. למה? כי הנדל”ן מניב הכנסות נוספות, פאסיביות. אם ערך הסחורה  שברשותכם ירד, אתם עלולים להגיע להפסדים, כי אתם חייבים למכור אותה והיא לא מניבה שום הכנסה כל עוד היא ברשותכם.

את הנדל”ן לעומת זאת לא חייבים למכור. את הנדל”ן אפשר לשמור והוא עדיין ימשיך להכניס לחברה שלנו רווחים נוספים. ההכנסה הפאסיבית הזו היא ששומרת עלינו מהדיפלציה הלכה למעשה – גם אם ערכה יורד, היא עדיין קיימת ומניבה.

נכון, גם על הרווח הזה צריך לשלם מס, אבל אלה כבר צרות של עשירים.

מה תעשו אתם?

כפי שכבר אמרנו, אתם בדרככם לעושר הגדול מעצם היותכם פה. ואולי אפילו אתם כבר שם, ובאתם לחפש הזדמנויות נוספות? אז ספרו לנו – מה תעשו אתם עם העושר שלכם?

הביעו חלומות (ומציאות) איתנו בתגובות.