“אם אתה רוצה להיות מעולה, התחל ב”להיות”. אם אתה רוצה לפתח דבר עצום, ראשית חשוב על יסודות הענווה. ככל שהמבנה שלך גבוה יותר, כך היסודות שלו צריכים להיות עמוקים יותר” (אוגוסטין הקדוש)
לפני שמניפים את את החפירה בפעם הראשונה על מנת לחפור את יסודות הבניין, יש צורך בתכנית. התכנית משמשת מפה להתפתחות המבנה. באותו האופן, שרטוט מדויק של התכנית העסקית שלכם, הוא חלק מהותי במסע שלכם. פרק זה יכין אתכם לכניסתכם לעסק ארוך – טווח בתחום השקעות הנדל”ן.
במאמר זה תמצאו רשימה מפורטת של כל הדברים שאתם צריכים שיהיו בתכנית העסקית שלכם. בסופו, תוכלו לקחת דף ועט, לשבת ולהתחיל להכין את התכנית העסקית האישית שלכם, שתתווה לכם את הדרך לבניית עסק רווחי.
בניית תכנית עסקית
אם אתם רוצים לנסוע למקום חדש ולא מוכר, האם תסתפקו בתחושת הבטן שלכם ותיסעו בכיוון בכללי שנראה לכם? רוב הסיכויים שלא תניעו בכלל לפני שפתחתם את ה – Waze, נכון?
הסיבה בגללה אנו משתמשים במפה היא, שלעתים הדרך לא צפויה והכביש הנכון עשוי להוביל למקום לא רצוי. במקרים אחרים, הכביש ה”לא נכון”, יכול לשלוח אתכם ישירות למטרה. מפות או תכנות ניווט, נועדו להוביל אותנו בדרך הקלה ביותר, להזהיר אותנו מעיכובים ולהציג דברים שכדאי לשים לב אליהם.
אותו עקרון קיים גם במסע שלכם בעולם השקעות הנדל”ן. הפרק הזה יעסוק בבניית מפת הדרכים שלכם למסע שלכם, בעולם הנדל”ן והעסקים אנחנו קוראים למפה הזאת “תכנית עסקית” .
מה צריכה לכלול התכנית העסקית שלכם?
הצהרת משימה
הצהרת המשימה הזאת, צריכה להגדיר בצורה ברורה את המטרה שלכם ולכלול את היתרונות שהעסק שלכם מספק. ערכו מחקר וכתבו הצהרת משימה רצינית. הצהרת המשימה היא ה”למה” של העסק שלכם.
מטרות
לאן אתם רוצים להגיע. מה אתם רוצים שהעסק שלכם יעזור לכם להשיג? אם מטרתכם היא להשיג 10,000 ש”ח בהכנסה פסיבית, כתבו זאת. אם המטרה שלכם היא להיות בעלים של שתי דירות להשכרה, כתבו זאת. מטרות אלו עשויות להשתנות במהלך הזמן. וודאו שיש לכם גם מטרות לטווח קצר וגם מטרות לטווח ארוך. על ידי כתיבת מטרות קטנות, תעניקו לעצמכם תמיד משהו לשאוף אליו. זה ישמור על רמת מוטיבציה גבוהה.
אסטרטגיה
כאמור, יש הרבה שיטות להרוויח כסף בעסקי הנדל”ן. אתם צריכים לבחור אסטרטגיה אחת ולהפוך מומחים. אם האסטרטגיה שלכם, מהימנה – היא תיקח אתכם לעבר המטרות שלכם. אם אתם בוחרים לקנות – לשפץ ולמכור, במטרה לצבור מספיק כסף שיאפשר לכם להתפטר מהעבודה, כתבו זאת. אם אתם רוצים לייצר הכנסה פסיבית שתשמש אתכם בפנסיה, כתבו זאת. אל תדאגו אם אתם עדיין לא מבינים איך תגשימו את כל התכנית. זכרו, התכנית שלכם יכולה וצריכה להשתנות במהלך הזמן וככל שתדעו יותר, תוכלו להוסיף לה פרטים.
לוח זמנים
מהי מסגרת הזמן שאתם מקציבים להשגת המטרות שלכם? היו מציאותיים, ועם זאת אל תחששו להעז. האם אתם מתכננים לצאת לפנסיה בעוד עשר שנים? האם אתם רוצים להתפטר מהעבודה בעוד שלושה חודשים? כדי שתוכלו למדוד, רצוי להצמיד לכל מטרה שהצבתם את המועד המתאים לה מבחינתכם. לכן, ציינו במפורש את תאריך היעד בו בכוונתכם להגיע למטרתכם!
הגדרת השוק
הגדירו אלו סוגים של נכסים אתם מחפשים. דירות? מסחרי? כמתחילים, בחרו שוק שאתם מרגישים איתו בנוח. רבים מהמשקיעים החדשים בשוק, פונים תחילה לאזור המגורים שלהם. בדקו האם זה מתאים למטרות ולאסטרטגיה שלכם. אחרי שתגדירו את השוק, תוכלו ללמוד אותו ביתר קלות ולהפוך למומחים, מה שיקל עליכם בניתוח העסקאות האפשריות. בנוסף, זה יסייע לכם בהכרת השחקנים האחרים בשוק, דבר שעשוי להוביל לשיתופי פעולה וכאמור גם להזדמנויות עסקיות רבות יותר.
קריטריונים
לפני שתתחילו לחפש עסקאות, הגדירו את הקריטריונים שלכם. מהו סכום ההלוואה המקסימלי שתיקחו? איזה סכום אתם מוכנים להשקיע בנכס? מהו מקסימום ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד? (מושגים אלו מוזכרים בהרחבה במאמרים אחרים בנושא). חשוב מאוד להגדיר את הקריטריונים ולדבוק בהם. קל מאוד להתחבר רגשית לעסקה כלשהי אבל אם היא לא עומדת בקריטריונים שהגדרתם, תוכלו להוציא את הרגש מהתמונה ולהחליט על פיהם. משקיעים לא מנוסים רבים, מתלהבים מהעסקה הראשונה שנקרית בדרכם. על ידי שמירה על הקריטריונים תוכלו לנפות 99% מהעסקאות ולהישאר רק עם אלו שמתאימות לכם.
גמישות
באם לא תמצאו מספיק עסקאות שמתוכן תוכלו לבחור, כתבו מה האפשרויות שלכם לשנות את השוק או את האסטרטגיה. אל תשנו את הקריטריונים.
תכנית שיווקית
איך תייצרו מערכת שיווקית כך שמוכרים יגיעו אליכם? כיצד תמצאו את העסקאות הטובות ביותר? האם תרשמו באתרי נדל”ן? בסוכנויות? תעשו מחקר אינטרנטי? תשלחו דיוור ישירות למוכרים פוטנציאלים? הכינו תכנית שיווקית מפורטת.
תכנית מימון
כיצד אתם מעוניינים לרכוש את הנכסים שתמצאו? האם תיקחו הלוואה עסקית? אולי משכנתא? האם תממשו נכס קיים? האם תגייסו שותפים? האם תחפשו הלוואת גישור? מציאת מימון דורשת חשיבה מאומצת כיוון שזה לא דבר פשוט. אם יש הון התחלתי, האפשרויות כמובן רבות יותר. למדו כיצד להיות אטרקטיביים בעיניי אלו שיש להם את ההון הזה, כך שתהיו מוכנים לבצע עסקאות כאשר תתקלו בהזדמנויות טובות.
מה דרך העבודה שלכם
כיצד תהפכו את ההשקעה לרווח? תארו בצורה ברורה את הצעדים. וודאו שאתם רושמים את כל ההוצאות וההכנסות והיו מוכנים להוצאות בלתי צפויות. דאגו שתמיד שיהיו לכן כמה תכניות חלופיות במידה שהראשונה לא תפעל כמתוכנן.
צוות ושיטה
הגדירו את הצוות שלכם ואת שיטת העבודה ביניכם. האם תזדקקו לעורך דין? רואה חשבון? אתם עדיין לא צריכים לבחור אותם, אלא רק לדעת אלו תפקידים דרושים לכם. מידע נוסף תוכלו למצוא במאמר שלנו “צוותי נדל”ן זו הצלחה בטוחה – איך יוצרים צוות מנצח?“.
מצב כספי
תארו בפירוט, מה מצבכם הכספי כיום? מה אתם יכולים להביא לעסקאות? האם יש לכם זכויות כלשהן שתוכלו לממש? האם אתם מתחילים מאפס? חשוב לדעת בדיוק מה המצב שלכם.
זכרו שתכנית עסקית ומפת דרכים נועדו להדריך לא להכתיב. מטרת התכנית היא להכווין אתכם ולהניע אתכם לפעולה. כאשר יש לכם תכנית עסקית ברורה, תוכלו להוציא אותה לפועל ולחזות את הצפוי לכם ביתר קלות.
זה כמעט בלתי אפשרי לבצע את התכנית לפרטי פרטים ובדיוק מרבי. גם אם תהיו מכוונים ותעשו את המיטב, עדיין קיימים כוחות שאינם בשליטתכם. התכנית אמורה להשאיר אתכם בנתיב המתוכנן. אתם עשויים להיתקל במכשולים ובקשיים אבל התכנית שבידכם תסייע לכם להתגבר על המכשולים האלה.
אם תשוחחו עם משקיעים שלא הצליחו, תגלו שלרבים מהם לא הייתה תכנית עסקית, לא היה להם כיוון ולא דרכי פעולה. הפרידו עצמכם באמצעות תכנון נכון ומוצלח – הפכו למצליחנים אמיתיים!
הצהרת המשימה היא הדרך המוחשית לכתוב את החלום שלכם. האם החלום שלכם מספיק ברור לכם? על מה אתם חולמים? שתפו אותנו!
ואם כבר החלטתם שנדל”ן זו הדרך שלכם, אתם יותר ממוזמנים להצטרף לסדרת המאמרים למשקיע המתחיל – “המדריך למשקיע המתחיל!”. הצטרפו אלינו.
