זו ודאי לא הפעם הראשונה ששמעתם את המונח “קבוצות רכישה”. לצערנו הרב, קבוצות הרכישה מקושרות בארץ בדרך כלל לקומבינות ולשקרים. אבל לא עוד. בעקבות הצעת חוק חדשה, ולחץ בוועדות המתאימות בכנסת, נושא קבוצות הרכישה יוסדר לטובת המשקיעים.
למי שלא יודע מהן קבוצות רכישה, נתחיל בהסבר הרעיון וביתרונותיו. אנו מזהירים מראש, יתכן שתחוו תחושת פספוס קלה במהלך הקריאה, אבל חכו עד הסוף!
קבוצות רכישה – מה ולמה?
תמיד רציתם שיהיה לכם נכס משלכם, או ליצור הכנסה מניבה בנדל”ן, אבל לא היה לכם מספיק הון לכך? או שאולי היה לכם מספיק הון, אבל הרגשתם שהקבלן עלול לרמות אתכם ואין לכם מספיק כוח במאבקים שעלולים לבוא? בדיוק לתחושות האלו באה קבוצת הרכישה לתת תשובה.
קבוצות הרכישה מאורגנות לרוב ע”י אדם מסוים (חובת הכשרתו תפורט בהמשך) שמזהה פוטנציאל נדל”ני לא ממומש ומחליט למצוא משקיעים. המשקיעים שמצטרפים אליו מפקידים לזכותו סכום כסף מסוים על מנת שהפרויקט יצא לדרך והם יהיו שותפים לבעלות עליו.
השקעה שכזו דומה במיוחד להשקעה בבורסה. אם קניתי 300 מניות מחברת בעלת 1,000 מניות, אני הבעלים כעת של 30% מהחברה. לכן, ככול שסכום הכסף שהשקעתי בקבוצת הרכישה יהיה גבוה יותר, כך אני אהיה בעל חלק גדול יותר בפרויקט החדש.
למה בכלל צריך משקיעים? טוב זו השאלה המעניינת ביותר שהביאה את הכלכלה שלנו לאיפה שהיא היום. אותו מארגן שרוצה להקים את הפרויקט החדש צריך כסף שאין ברשותו. סביר להניח שהוא לא יכול ללוות את הסכום מהבנק. כמו כן, סביר להניח שהפרויקט הנ”ל הוא גדול וכולל בתוכו הקמת בניין מגורים, או אפילו קניון. כן כן, שמעתם נכון, באמצעות קבוצות רכישה יכולה להיות לכם בעלות על קניון, או לפחות על חלק ממנו.
מארגן הפרויקט פונה למשקיעים. ביחד הם מגייסים סכום כסף גדול מספיק כדי להעסיק קבלן ולהוציא את הפרויקט לפועל. תם הפרויקט? עומד עכשיו קניון חדש בעיר, בזכותכם? פה מתחילה ההשקעה לחזור והופכת לנכס מניב של ממש.
את שטחי המסחר שהקמתם בקניון (באישורים המתאימים כמובן) משכירים בעלי חנויות והמקום הופך למרכז מסחר גדול. אם הפרויקט אכן הצליח, אתם צפויים לקבל החזר חודשי מן ההכנסות בהתאם לחלק אותו השקעתם. אם הפרויקט מרוויח (לאחר הוצאות) מיליון שקלים בחודש, ואתם בעלי 30% מן ההשקעה, תרוויחו אתם כל חודש 300,000 שקלים. הרווח הזה גם יוביל לעלייה בערך ההשקעה שלכם, אם תרצו למכור את חלקכם בקבוצה ביום מן הימים.
הבעיה היא הפרצה. כולנו שמענו בחדשות על ענבל אור ועל המשפט הגדול בו היא נאבקת על חפותה. אם אכן ענבל אור אשמה, הרי שההשקעה אינה משתלמת ופרוצה לגנבות. וכאן נכנסת החקיקה לתמונה – הצעת החוק החדשה של חבר הכנסת אלי כהן שעלתה רק בשנה האחרונה, מסדירה את הנושא ומשתיתה סדר במערב הפרוע שלנו. כיצד מסדירים את קבוצות הרכישה?
הצעת החוק החדשה – בקצרה, ובקלות
- ראשית, החוק החדש מחייב את המארגן לעמוד בתנאים מסוימים כמו – לוח זמנים מפורט שחשוף לעיני המשקיעים, אומדן הפרויקט באמצעות שמאי מקרקעין וכדומה.
- המארגן חייב להיות בעל אחד מהרישיונות הבאים: עו”ד, רו”ח, מתווך או מהנדס. זאת כיוון שלא יתכן שעל מנת שמתווך ימכור דירה עליו לעבור הכשרה והסמכה מלאה מטעם המדינה, אך כל אחד יכול להקים קבוצת רכישה.
- את ההסכם חייב לאמת עורך דין, חבר לשכת עורכי הדין, בעל ותק של 5 שנים לפחות. עורך הדין לא יכול להיות חבר בקבוצה והוא נבחר על ידי המשתתפים, ולא על ידי המארגן.
- עד אשר ייחתם הסכם ליווי פיננסי יהיו הכספים בחשבון נאמנות על שם עורך הדין. הכסף שבחשבון יכול לשמש אך ורק להקמת הפרויקט ורק עורך הדין הוא שיכול לאשר את שחרור הכסף.
- שכר הטרחה של עורך הדין מסתכם ב – 0.25% מסך הכספים שבחשבון, כולל מע”מ ומיסים.
- התשלומים לגורם המארגן, שהרי הוא לא אחד המשקיעים, גם הם מוגבלים כעת. בעבר היה יכול המארגן לקבוע כל סכום, או אחוז, שיעלה על דעתו לקבל כתשלום. אך לא עוד. כיוון שהוצאות התשלום למארגן לעיתים פגעו בסיכויי ההצלחה של הפרויקט, כעת סך תשלומים אלו מוגבל לפי השלבים בפרויקט (לדוגמה, שלב ההתארגנות, ביצוע ההסכמים, תחילת הבנייה וכדומה).
- המשתתפים יכולים להחליט שהם מבטלים את השתתפותם בתוך 14 יום מיום בקשת ההצטרפות.
- ואם ניזכר רגע בענבל אור, שלכאורה מכרה את אותה הדירה מספר פעמים, הפעם תוגבל כל קבוצת רכישה למספר משתתפים לפי מספר הדירות בפרויקט.
- שקיפות תעזור לנו לשמור על ההגינות ותמנע מקרי שחיתות. עפ”י הצעת חוק זו, היא מחויבת בהסכם. ואם לא די בכך, אסור שלגורם המארגן יהיה ניגוד עניינים. הוא חייב להיות לגמרי בצד של השותפים, ללא אינטרסים אחרים.
עכשיו רק נשאר לנו לחכות ולשמוע, האם הצעת חוק זו תעבור? אם היא תעבור, ההשקעה בקבוצות הרכישה משתלמת למשקיעים יותר מתמיד! ואולי ישמח אתכם גם לשמוע שהצעת החוק עלתה דווקא מקרב הקואליציה, ולכן סיכוייה לעבור גבוהים.
אז מה אתם אומרים, קבוצות רכישה, כן או לא? התנסיתם בהן כבר? יש לכם המלצות משלכם? אולי אתם מארגנים קבוצה שכזו? יש פה קבוצת משקיעים שתשמח לשמוע – ספרו לנו בתגובות!
