רכישת נכס מכונס נכסים – איך ולמה עושים את זה?

אחת מן השיטות הנפוצות בעולם ההשקעות לרכישת נכס, היא דרך כונס נכסים. למה?

נכסים אצל כונס הנכסים נמכרים לרוב במחיר זול במיוחד ולפעמים אף בכ-20% משוויים האמיתי. בנוסף לכך, הנכס נמכר לרוב תוך שניים עד ארבעה חודשים מיום שכונס הנכסים הציע אותו למכירה.

ואם לא די בכך, הנכס נמכר בתהליך בו מעורב בית המשפט, או ההוצאה לפועל, ובאישורם. כך שכאשר אתם קונים נכס דרך כונס הנכסים, יש לכם כתובת לחזור אליה והקונה לא ייעלם לשום מקום.

מה זה בעצם כונס נכסים, ואיך הנכסים מגיעים אליו?

הסיפור פה, למען האמת, הוא די עצוב. כאשר אדם רוכש דירה לדוגמה, הוא בוחר לקחת משכנתא מהבנק, או לחלופין הלוואה מחברה או מאדם פרטי.

באותה המשכנתא האדם מתחייב להחזרים חודשיים לגוף שנתן לו אותה. כאשר מדובר במשכנתא אז אפשר לומר שיש על הנכס בעלות משותפת, הן לרוכש הנכס (מקבל המשכנתא) והן לבנק (מעניק המשכנתא). אם אותו אדם לא עומד בהחזרי המשכנתא או בהחזרי ההלוואה שלקח, נותן ההלוואה ינקוט נגדו בצעדים משפטיים.

כאשר מדובר במשכנתא הצעדים המשפטיים יגיעו לרוב אל הנכס עצמו. כאשר מדובר בהלוואה הדרך אינה מהירה כל כך, אבל גם היא יכולה להסתיים בנכס. למה? כי אם זהו רכושו האחרון של אותו אדם, וזו הדרך היחידה בה הוא יכול להחזיר את חובו, בית המשפט, או ההוצאה לפועל, יכולים להענות לבקשת המלווה ולמנות כונס נכסים.

בשלב זה הנכס עובר תהליך של שעבוד ומתחילה פעולה של ניהול למכירה של הנכס. פה אנחנו נכנסים לתמונה.

מה עושים?

1. ראשית מאתרים נכסים שעברו לטיפולו של כונס נכסים. ניתן למצוא נכסים שכאלו באתר “כונס אונליין” ושם לברר את הפרטים ההתחלתיים על הנכס.
2. לאחר שמצאתם נכס שעונה על מה שאתם מחפשים, צרו קשר עם מי שמטפל בנכס (פרטיו מופיעים באתר) על מנת לקבל פרטים משלימים.
3. החלטתם שאתם מעוניינים בנכס? הגישו הצעה על מנת להשתתף במכרז.
4. שימו לב שההצעה צריכה לכלול טופס אותו דורש המטפל בנכס, הוא עורך המכרז, ותכלול גם הסכם המפרט את חובות וזכויות המציע ועורך המכרז (אתם מעתה תקראו “המציע”).
5. בנוסף, יחד עם ההצעה תצטרכו לספק צ’ק ערבות כך שבמידה ותזכו במכרז אז תחזרו בכם מן ההצעה, עורך המכרז יוכל לגבות אותו.
6. בשלב זה גם תקבלו את חוזה המכר שנכתב על ידי עורך המכרז, בו יפורטו פרטי ההתקשרות בין הצדדים, התנאים בהם נמכר הנכס, תיאורו, זכויות וחובות וכדומה.

כמה זה עולה לי?

מכירת נכס דרך כונס הנכסים נעשית בשיטה של מכירה פומבית.

כל אדם שמעוניין להשתתף במכרז מציע הצעה, ובהצעה שלו הוא גם מציע כמה הוא מוכן לשלם על הנכס. כאשר מגיעים לשלב בו צריך להכריע, עורך המכרז פונה טלפונית לאלו עם ההצעה הגבוהה ביותר, עפ”י דעתו, ומזמן את המציעים הללו אל משרדו.

בשלב זה בעצם נקבע המחיר.

כאשר אתם פונים לקנות דירה מכונס נכסים, אתם מציעים את מה שברשותכם להציע. אם הצעתכם גבוהה מספיק אתם גם תעלו לשלב ההתמחרות, השלב שמתואר מעלה. לכן לא ניתן לדעת כמה יעלה לכם הנכס ואם בכלל.

מה חשוב לזכור ולעשות?

לפני שאתם ממהרים לקנות נכס בזול, לכו וראו אותו.

בדקו, איפה ממוקם הנכס? אולי השיפוץ שהוא דורש יעלה כל כך הרבה שהקניה אינה משתלמת? חישבו גם מה אתם מתכננים לעשות בנכס – אם אתם מתכננים להשכיר אותו, האם הוא ממוקם במקום רלוונטי בו משכירים נכסים רבים? ואם אתם מתכננים לגור בו בעצמכם, ודאי תרצו לדעת באיזו שכונה אתם עומדים לגור, או להקים את העסק שלכם.

כדי להחליט אם נכס שווה לקנייה, כדאי לכם לעיין גם במאמר “המדריך למשקיע המתחיל חלק ב’ – איך נדע לזהות השקעה מצליחה?”, שם תוכלו למצוא נתונים נוספים שכדאי לבדוק כמו תשואה לדוגמה.

כמו כן, אם אתם מעוניינים להיות בעלי אמצעים גבוהים להצעה על הנכס, בדקו מראש אפשרויות של משכנתא עם הבנק ובדקו עד איזה מחיר אתם יכולים להגיע. אל תגיעו להתמחרות ותעברו את מחיר הגג שאתם מסוגלים לשלם.

אז זהו, התחילו לחפש

כדי ללמוד באמת את ההתעסקות עם כונס הנכסים, צריך להתנסות. כנסו לאתר שהוזכר מעלה וחפשו את הנכס הראשון שאתם רוצים להציע עליו. התחילו את התהליך גם אם לא תמשיכו אותו עד סופו, על מנת ללמוד ולהתנסות.

עשיתם זאת? קניתם נכס מקונה נכסים? התחלתם את התהליך? ספרו לנו איך זה הלך, שתפו אותנו בתגובות מה חוויתם ומהן מסקנותיכם.