נדל”ן בישראל – איך תזהו את הבועה שעומדת להתפוצץ?

זה לא סוד ששוק הנדל”ן בישראל נמצא לפני משבר. כבר מזמן חצינו את קו המחירים הלגיטימיים וכבר מזמן שהשוק במדינת ישראל לא עומד באותה הנקודה הכלכלית כמו השוק העולמי. הבחירות האחרונות בישראל נסובו סביב הנושא הזה, כמעט כמו סביב הביטחון, ונראה שיציבות הממשלה נמצאת בסיכון מתמיד כל עוד הנושא אינו מטופל.

אם גם אתם משקיעים בנדל”ן, או אם אתם מתכננים להשקיע, כדאי שתכירו כמה סממנים שיעזרו לכם להבין – האם הבועה באמת עומדת להתפוצץ?

נתחיל בהבנתם לעומק של המושגים “ביקוש” ו – “היצע”:

במודלים הכלכליים הראשוניים ביותר קיימים המושגים “ביקוש” ו”היצע”. אנחנו מכירים את המושגים הללו מחיי היום-יום אך לא תמיד יודעים להצביע עליהם או מבינים כיצד הם באים לידי ביטוי בשוק.

איך הם באים לידי ביטוי בשוק הנדל”ן הישראלי?

ניקח לדוגמה את ירושלים מול באר שבע, ונתמקד באוכלוסיית הסטודנטים. שתי הערים הן ערים בהן יש הרבה מאוד סטודנטים, עם מוסדות מובילים להשכלה גבוהה בתחומים נרחבים. סטודנטים רבים מעוניינים ללמוד באוניברסיטה העברית בירושלים, שהיא אחת מן המובילות בעולם, וסטודנטים רבים מתעניינים בלימודים במכללות או באוניברסיטת בן גוריון שבבאר שבע.

בנוסף, בשתי הערים היצע הנדל”ן רב, כיוון שיש בהם דירות רבות המתאימות לסטודנטים ולהשכרה. אך כל זאת באופן יחסי, הרי באר שבע היא לא בגודלה של ירושלים וכך גם המוסדות האקדמיים שלה.

אבל, כאשר משווים את גודל העיר, האוכלוסייה והמוסדות האקדמיים, מגלים שעל אף שירושלים גדולה יותר, ההיצע בה (באופן יחסי) קטן יותר. והבעיה בהיצע הקטן הזה, הוא הביקוש הגדול יותר בירושלים לעומת באר שבע. סטודנטים רבים יותר רוצים לשכור דירות בירושלים בשכונות המרכז, כאשר בבאר שבע מספר הסטודנטים נמוך יותר, אך ההיצע עדיין גבוה.

לפיכך, מספר הדירות לא הולם את מספר הסטודנטים בשני המקרים – בבאר שבע יש יותר דירות להשכרה משוכרים ואילו בירושלים יש יותר שוכרים מדירות להשכרה וכמעט ולא תמצאו דירה ריקה בירושלים, מה שלא נכון לומר על באר שבע.

כאשר יש יותר דירות להשכרה משוכרים, אנו מבינים שההיצע גבוה מהביקוש, וכאשר יש יותר שוכרים מדירות להשכרה אנחנו מבינים שהביקוש גבוה מן ההיצע.

ופה נכנס החוק הכלכלי החשוב ביותר – כאשר יש יותר היצע מביקוש, ההיצע ירד ויחד איתו גם המחירים, או להיפך. אך כיוון שמדובר בנדל”ן, ההיצע לא ירד באופן פיזי – זאת אומרת שדירות לא ייעלמו מעל פני האדמה, נראה את השינוי רק במקום אחד – במחירים. סביר להניח שבסופו של יום יושכרו יותר דירות, אך זאת בעקבות ירידת המחירים ולא השינוי בהיצע.

אבל מה יגרום להשפעה הגדולה הזו על הביקוש וההיצע?

מחירי הדירות מול מחירי השכירות

מחירי הדירות מרקיעים שחקים, כאשר בין שנת 2003 לשנת 2015 עלו המחירים בכ-55% בישראל, בעוד שבשאר מדינות ה-OECD הייתה עלייה ממוצעת של כ – 10% ובגוש האירו ובארה”ב אף פחות.

יש לציין כי גם שכר הדירה עלה בחדות במהלך העשור האחרון (בכ – 60%) אך פה הסיפור קצת שונה.

בין שנת 2010 לשנת 2012 עלו המחירים לשכירות באופן יחסית עקבי בכ – 5% עד 8% ובמקומות מסוימים אפילו ב – 10%. עם זאת, החל משנת 2012 אנחנו רואים שמחירי השכירות ממשיכים לעלות בקצב דומה בירושלים ובתל אביב אך משנים את קצב העלייה במקומות יותר פריפריאליים, כמו באר שבע לדוגמה.

כאשר מחירי הדירות ממשיכים לעלות באותה המהירות, אך מחירי השכירות מאטים, כבר לא משתלם לרכוש דירה. אם אתם משלמים על דירה כמיליון שקלים, והמשכנתא עולה לכם בחודש כ-3000 שקלים, אך השכירות היא רק 2500, האם תקנו את הדירה בכל זאת?

כמובן שלא! הרי אתם תפסידו על החזקת הדירה בכל חודש. והבעיה היא שגם אם תנסו להעלות את השכירות, לא תצליחו, כי לא יהיה מי שישכור (זוכרים? היצע גבוה מביקוש?). ואז תנסו למכור את הדירה, נכון? אבל מה יקרה אז? אף אחד לא יחזור על הטעות הזו ותאלצו להוריד את מחיר הדירה עד שתמצאו קונה מתאים.

שימו לב, איפה העלייה בשכירות מאטה? במקומות בהם יש יותר היצע מביקוש, בפריפריה. אבל אם הפריפריה מחוברת למרכז, מה שבהכרח קורה במדינת ישראל, בעיקר באמצעות הרכבת, למה שנרצה להמשיך ולגור במרכז? אתה מריחים את זה? את הפיצוץ הממשמש ובא?

בואו נבין מהו פיצוץ כזה ואיך הוא נראה במציאות.

איך נוצרת בהלה ציבורית?

אם אתם זוכרים, בשנה האחרונה קיבלנו ידיעות על פיטורים בתחום ההיי – טק. הפיטורים האלו היו גדולים, אך יחסית מינוריים. למה פיטורים אלה רלוונטיים לשוק הנדל”ן, ולמה הם עדיין לא השפיעו?

חישבו על זה כך: כולנו יודעים שבתעשיית ההיי – טק המשכורת גבוהה. לרוב המשכורת גבוהה אפילו מזו שהעובד צריך ולכן באפשרותו לחסוך, ולא מעט. כאשר החסכונות מתרבים אנחנו רוצים להעלות את רמת החיים שלנו ולהשיג איכות חיים גבוהה יותר.

משכורת נמוכה = דירה קטנה, משכורת גבוהה = דירה גדולה, 4-5 חדרים במיקומים מועדפים. לא כך?

עכשיו, אם לעובד הנ”ל יש דירה גדולה במיקום יוקרתי, אבל הוא מפוטר, הוא כבר לא יעמוד בהוצאות. הוא יכול לחפש עבודה חדשה אך כולנו יודעים שבשוק ההיי – טק מהר מאוד אתה הופך להיות לא רלוונטי ומפנה את מקומך למוחות צעירים יותר. אז מי ישכור את שירותיו עכשיו?

המובטל ההיי – טקיסט החדש עלול להיבהל, וברגע של פאניקה הוא עלול לעשות צעד לא מחושב ולהחליט למכור את הדירה במחיר זול יחסית לשוק, על מנת למכור אותה מהר לפני שיפגעו החסכונות.

בגלל שהשינויים האחרונים שראינו היו מינוריים, העובדים האלו לא השפיעו על שוק הנדל”ן באמת. אבל אם השינויים יהיו גדולים יותר, אפילו רק 5,000 עובדים, הבהלה הזו תתפשט במהרה לציבור כולו. פתאום, בבוקר בהיר אחד, ירד מחירם של 5,000 נכסים, ככל הנראה במרכז הארץ.

בעלי נכסים אחרים מבינים שערך הנכס שלהם קטן, וגם הם ממהרים למכור. מה שמשפיע גם על בעלי הנכסים בפריפריה, וכך זה מתגלגל. בדיוק כמו המשבר בארה”ב בשנות ה- 2,000 ובישראל של 2009.

אז מה אנחנו עושים עם זה?

קודם כל, שוק הנדל”ן הוא לא מקור ההשקעה היחיד, ובאתר תוכלו למצוא פלטפורמות נוספות שיעניינו אתכם.

אבל אם החלטתם להישאר בנדל”ן, חכו. חקרו את השוק וחפשו איפה הייתם רוצים לקנות דירה, אבל אל תמהרו לקנות. עקבו אחר החלטות הממשלה, אחר הדיווחים בעיתונות וחכו לשמוע על ירידת מחירים.

ירידת המחירים הזו תוביל לבהלה ולפיצוץ הבועה. כשהיא תתפוצץ, אתם צריכים להיות שם ולתפוס ראשונים את הדירה בה חשקתם, גם כאשר אלו שסביבכם מחליטים לברוח ולמכור במהרה.

פה חשוב לזכור את מה שאמר וורן באפט: “כשכולם קונים, תמכור. כשכולם מוכרים, תקנה.”

אז מה אתם אומרים? יש סממנים נוספים שלא גילינו עדיין? גם אתם משקיעים ומתלבטים מה לעשות עכשיו? איפה אתם חושבים שעדיין שווה להשקיע? כתבו לנו כאן למטה >>