כל בעל דירה רוצה לדעת שיקבל את שכר הדירה לכל חודש בזמן, וכאשר הדייר יעזוב את הדירה היא תהייה באותו המצב בו ניתנה לדייר. האם לא כך? הרי בשביל מה להחזיק נכס להשקעה אם לא בשביל להפוך אותו למניב ולפאסיבי ככול האפשר?
הבעיה היא באכיפה. קשה מאוד בימינו לאכוף את התשלומים ואת קיום החוזים על הדיירים מפני שהם מוגנים בחוק. כמו כן, המוסר האנושי מקשה עלינו לבוא למשפחה ולבקש ממנה שתעזוב את הבית, כי לפעמים האלטרנטיבה היא מגורים ברחוב.
אז מה עושים? איך דואגים שהנכס יישאר מניב ולא מסתבכים בדרישות שלא ניתן לקיים?
לפנינו שתי אלטרנטיבות עיקריות
האחת היא צ’ק ביטחון, והשנייה היא ערבות.
צ’ק ביטחון הוא צ’ק, הלכה למעשה, על סכום שאנחנו קובעים יחד עם השוכר, וגבוה משכר הדירה הרגיל. נסו לחשוב על צ’ק שיכול לכסות כל נזק או בעיה בדירה, וכך גם שכר דירה שלא שולם – שלושה חודשים קדימה. צ’קים שכאלה, לרוב, עומדים על סך של כ-20,000 ש”ח.
בצ’ק הביטחון נרשם התאריך שבו התחילה השכירות על הדירה, אך לא נפדה – אלא אם באמת הגיעה הבעיה, ובאמת השוכר לא עמד בהתחייבותיו, עליהן נפרט בהמשך.
הערבות היא עדיפה, ולו במעט, על צ’ק הביטחון. בערבות מעורב למעשה אדם אחר – הורה, אח, חבר או מוסד, בקשור לשוכר, ומתחייב לשלם את חובותיו במידה והשוכר לא יעמוד בהן.
אם לדוגמה נוצר נזק לדירה בעקבות שימוש לקוי של הדייר, אך הדייר אינו מסוגל לממן את התיקון ביום עזיבתו את הנכס, יכול המשכיר לפנות לערב ולבקש ממנו לדאוג לתיקון. ברגע בו חותם הערב על כתב הערבות, שהוא חלק פשוט למדי בחוזה, הוא מחוייב לעשות זאת. ובמידה ואינו עושה זאת, ניתן לפנות לבית המשפט.
מתי נעדיף כל אלטרנטיבה?
השאלה פה היא – מיהו השוכר? מהם האמצעים העומדים לרשותו?
אם השוכר, לדוגמה, הוא סטודנט שמתחיל את שנתו הראשונה באוניברסיטה, ובדיוק גמר את על חסכונותיו על הטיול בדרום אמריקה, צ’ק ביטחון הוא לא מספיק משמעותי.
מצד אחד, השוכר הצעיר חושש לתת את צ’ק הביטחון ולכן יעשה מה שאפשר על מנת שבעל הדירה לא יפדה את הצ’ק. אך מצד שני, ביום בו תצרכו לפדות את הצ’ק, לא בהכרח יהיה מה לפדות.
במקרה כזה, השוכר אמנם יסתבך עם הבנק, ויצטרך למצוא דרכים להחזיר לכם את החוב, אך יתכן גם שלא יחזיר לכם את חובו ושיופעלו חוקים אשר מגינים עליו ומוחקים את חובותיו במצב שכזה.
אל תבינו לא נכון, החוקים הללו הם חיוביים למי שלא מנצלם לרעה. אבל לנו כמשכירים, הם יכולים להוות מכשול בדרך למימוש ההשקעה.
עם זאת, הוריו של הסטודנט, במקרה של הסתבכות, יכולים להחלץ לעזרתו ולהלוות לו את הכסף. אך מה אם אין הורים ברקע? לא חסרים מקרים בהם הסטודנט מסוכסך עם משפחתו, או שמשפחתו גם היא קשת יום. לכן, פה באה האלטרנטיבה העדיפה – ערבות מראש.
בדקו עם השוכר מי יכול לחתום לו ערבות, בקשו לוודא שאכן מדובר באנשים עמידים ואפילו דברו עימם. ישנם משכירים שאפילו מבקשים לראות תשקיף עובר ושב בבנק, ותלושי משכורת של הערבים. כך תדעו, שבמקרה של נזק לדירה, גם השוכר לא הסתבך, וגם חובו ישולם.
לכן, לסיכום הבחירה, בדקו מהו מצבו של השוכר – האם צ’ק ביטחון הוא באמת רלוונטי, וניתן יהיה לפדותו? האם השוכר באמת ירצה למנוע פדייה של צ’ק ביטחון? או שאולי עדיף כבר מראש לבקש ערבים?
ומה עם קצת פרקטיקה?
איך תחתימו ערבים? כחלק מחוזה שכירות סטנדרטי, לרוב, אפשר להוסיף לקראת הסוף מי ערב לשוכר. יש לדרוש את חתימת הערבים על החוזה, ואולי אפילו בצלום תעודת זהות חתומה שלהם.
אם אפשר, בקשו שהערבים יהיו נוכחים במעמד חתימת החוזה, והביאו עד מטעמכם שאכן רואה מי הם החותמים ושהכול אכן נעשה בידיעת הערב.
אם בחרתם בדרך של צ’ק ביטחון, עליכם לציין זאת בחוזה ולהגדיר, יחד עם השוכר, באילו תנאים בדיוק אתם פודים את צ’ק הביטחון. להחזיק בצ’ק שכזה – זה לא מספיק. הצ’ק צריך להיות כלול בחוזה, ויש להגדיר את המצבים לפדייתו.
עכשיו נותר רק להכין את החוזה המתאים ולהגיע עם השוכר להבנה מלאה.
עשיתם זאת? באלו כלים נקטתם על מנת להבטיח שהשוכר יעמוד בחובותיו? ספרו לנו בתגובות.
