המדריך למשקיע המתחיל חלק ב’ – איך נדע לזהות השקעה מצליחה?

השקעה בנדל”ן היא לא נושא לעשירים בלבד. זאת כבר פירטנו במאמר הקודם, “המדריך למשקיע המתחיל חלק א’…” והגיע הזמן שנתחיל לדבר על איך עושים את זה, מה הם הצעדים המקדימים שנרצה לעשות לפני השקעה בנכס, ואיך בכלל נחליט אם הנכס הוא השקעה משתלמת.

המילה הראשונה שחשוב להכיר, ולא רק בנושא הנדל”ן, היא תשואה. עלינו לדעת לחשב תשואה של נכס, הן בתור תזרים מזומנים חודשי והן באחוזים. תשואה של נכס לרוב גם תשפיע על ערכו ולכן ככול שהתשואה גבוהה יותר כך ערכו של הנכס יעלה וכאשר תרצו למכור, לנכס בעל תשואה גבוהה יותר יהיה ביקוש גבוה יותר.

אבל בואו נתחיל בתזרים מזומנים

בחרתם נכס, נניח דירה שתושכר לזוגות סטודנטים. מה יהיו ההוצאות שלכם?

ההוצאה הגדולה ביותר והמשמעותית ביותר היא החזרי המשכנתא. נניח והחזר המשכנתא החודשי הוא 1,500 שקלים, ולא משנה לכמה זמן זה. ההוצאה השנייה בגודלה היא אחזקת הנכס. לפעמים יש צורך לסייד, או לתקן בלאי בנזק, והוצאה שכזו תסתכם לרוב בלא יותר מ-200 שקלים לחודש (אם נחליט להחמיר). זאת אומרת שעל הנכס הדמיוני שלנו יש הוצאה של 1,700 שקלים לחודש.

חשבו גם את החשבונות המשוערים לדירה שכזו. נצא מתוך נקודת הנחה שהחשבונות הם 200 ₪ ארנונה, 100 ₪ חשמל ו – 50 ₪ מים לחודש, סה”כ כ – 350 ₪ לחודש. החישוב הזה חשוב כי יתכן ותחליטו לשווק את הדירה בכך שתכללו את החשבונות בשכר הדירה, או להפך. במקרה שהחשבונות אכן כלולים בשכר הדירה, הוסיפו לפחות 100 שקלים לסכום שיצא, כיוון שסביר להניח שהדיירים פחות ירגישו צורך לחסוך במה שהם לא משלמים. וכאן הגענו ל – 450 ₪.

בנוסף, הוצאה אחרת שעלולה להיות היא מס הכנסה. אבל זו הוצאה רחוקה וכשתגיעו אליה כבר יהיה לכם מספיק ניסיון כדי לחשב אותה בקלות.

אז החלטנו כעת, לצורך הניסיון שההוצאה על הדירה היא 1,700 ₪, לא כולל חשבונות ו – 2,150 ₪ כולל חשבונות. בדקו את שכר הדירה שמשלמים הדיירים בדירה כיום (אם יש) או דיירים בדירות השכנות. האם שכר הדירה גבוה מ – 2,200 ₪? אם כן, מצוין! אם לא, הדירה משתלמת רק אם הדייר משלם את החשבונות. אבל בואו נניח ששכר הדירה הנפוץ לדירה שכזו בסביבת הדירה שלכם הוא 3,000 ₪. מכאן שתזרים המזומנים עליה יהיה: 3,000-2,150=850 ₪! 850 ₪ בחודש הכנסה נקייה לכיסכם. אז שנתקדם לחישוב התשואה?

התשואה מתארת את החזר ההשקעה שלנו, והיא תחושב כך:

ניקח את הרווח החודשי שלנו מהדירה, במקרה זה 850 ₪, נכפיל ב – 11, כמניין החודשים בשנה אך פחות אחד, במקרה בו הדירה עומדת ריקה למספר ימים או אפילו חודש. התוצאה שלנו היא 9,350 ₪.

את המספר הזה נחלק בסכום שהוצאנו על הדירה – כולל תיווך, שיפוץ וכדומה. לא נכלול בסכום זה את המשכנתא כיוון שאנחנו משלמים אותה באופן חודשי והיא כבר מגולמת בחישוב של הרווח. נניח ועל הדירה הזו הוצאנו כמאתיים אלף שקלים. נחלק 9,350 ב – 200,000 ונקבל 0.04675, שזה באחוזים 4.6%.

התשואה על הדירה שלנו היא 4.6%. השאיפה שלנו תהייה להגדיל כמה שיותר את התשואה. נוכל לעשות זאת הן בהורדת ההוצאות, הן בהגדלת ההכנסות ואולי אפילו בחיפוש אחר נכס משתלם יותר.

וזה היה החלק הראשון בבדיקה שלנו – האם ההשקעה משתלמת?

בחלק השני במאמר נעסוק באסטרטגיה והתכנית שלנו להשקעה הקרובה –

ההכנות לקראת חיפוש הנכס

קל ללכת לאיבוד בעולם הנדל”ן, כי יש כל כך הרבה אפשרויות. לפני שנתחיל, נצמצם לעצמנו את האפשרויות הללו, כדי לא להתבלבל, וכדי להצליח ולהתמחות. כאשר נצמצם את מספר האפשרויות נלמד על האפשרות אותה בחרנו הכי הרבה ונהפוך למומחים בתחומה, מה שיקל עלינו בחיפוש נכסים ובהשקעה בהם.

לפניכם רשימה של כמה נכסים אפשריים להשקעה – מדובר ברשימה חלקית ולכן היא רק ההתחלה:

1. מגרשים או שטחים ריקים – שטחים ריקים יכולים להוות קרקע פורייה לבנייה או למטרות אחרות. החזקה במגרש שכזה מאפשרת לכם לבנות עליו מה שתרצו (אם יש לכך אישור) או להשכיר אותו למי שצריך שטח פתוח כזה בדיוק. בנוסף, עם הזמן ערך המגרש אותו אתם מחזיקים יעלה ותוכלו למכור אותו לקבלן שיחליט לבנות עליו. חישבו על שדה דב בצפון תל אביב, כמה שטח פתוח וכמה הוא יעלה כאשר יחליטו באמת לסגור ולמכור אותו.
2. דירות קטנות או גדולות – אולי דירות יעניינו אתכם יותר. דירות יש בכל בניין מגורים ולרוב הן זולות יחסית. השכירות עליהן גם היא נמוכה אבל הן השקעה נוחה כיוון שהן נמצאות בתוך בניין. בניינים לרוב הם בעלי ועד בית אשר דואג להעלות את ערך הדירות גם אם מבלי לשים לב. בנוסף, כאשר מדובר בבניין, יהיו בעיות של הנכס שלא תטפלו בהן לבד – אך זה פועל לטוב ולרע, ולכן אולי תתעניינו באפשרות הבאה.
3. בתים פרטיים – אלו, אם במבנה של קוטג’, פטיו או וילות הם לרוב יקרים יותר מדירות אך גם השכירות על גבוהה יותר. כמו כן, במקרה הזה כל אחזקת הנכס היא עליכם וכל החלטה שיכולה להעלות או להוריד את ערך הנכס, בתחום הנכס היא עליכם. כמובן שעדיין אין לכם שליטה על החלטות העירייה, וגם אין לכם שותפות עם אנשים אחרים על הטיפול בנכס, אבל עדיין רוב השליטה בידכם.
4. משרדים – לא כל נדל”ן משמשים למגורים, כפי שראינו באפשרות הראשונה. משרדים יכולים להיות מושכרים לרוב לבעלי עסקים קטנים לטווח הארוך או אפילו לבעלי עסקים גדולים לטווח הקצר. חברות גדולות רבות מגיעות למקומות חדשים ומעוניינות לקיים ישיבות ולכן יחליטו להשכיר מכם את המשרד שלכם ליום או יומיים. כמו כן, קיימים גם משרדים להשכרה על בסיס שעתי. ככול שתתקדמו בתחום תוכלו להחזיק ביותר ויותר משרדים ובסופו של יום לקנות מתחם משרדים שמציע שירותים עסקיים נוספים אשר מעלים את ערך השכירות.
5. שטחים מסחריים – פה כבר מדובר בהשקעה שהיא יחסית גדולה לרוב, אבל לא מחייבת. אפשר להיות בעלים של חלל צמוד קרקע ברחוב מגורים שיהפוך למכולת או חנות כלשהי אם תשכירו אותו לאדם הנכון, ואפשר לבנות קניון ולהשכיר עשרות חנויות לאנשים שונים. צעד צעד תולו להגיע להשקעות גדולות במיוחד.

בואו נסתפק באלו לעת עתה

למה חשוב להכיר את הרשימה הזו? עלינו להבין, לפני שנתחיל להשקיע, שעולם הנדל”ן הוא לא רק דירות לסטודנטים בתל אביב או באר שבע. עולם הנדל”ן כולל עוד המון אפשרויות וצריך רק ללמוד ולחפש.

כעת עליכם לבחור את סוג הנדל”ן שאתם רוצים להשקיע בו. חקרו בסביבתכם, במה אתם מאמינים יותר? מה נפוץ יותר? אל תסמכו רק על תחושתכם האישית, בדקו אולי עם מתווך על מה הוא ממליץ, או עם חבר שכבר נמצא בתחום. נסו לעשות את הבחירה החכמה ביותר, והתמקדו בה.

מצאתם לכם תחום? מצוין! לימדו אותו, איפה מרבית הנכסים קיימים? בכמה הם מושכרים? וכמה עולה לקנות נכס שכזה?

ספרו לנו, באיזה תחום בחרתם? למה דווקא בו? ספרו לנו בתגובות! מהי התשואה הכי גבוהה שמצאתם, ואיפה לדעתכם הכי שווה להשקיע? כתבו לנו, אנחנו מחכים לשמוע! או שאתם כבר מחכים לעבור למאמר הבא בסדרה?