המדריך למשקיע מתחיל חלק ד’ – מימון, מינוף ושיווק

אז כבר מצאתם נכס? בדקתם אם הוא השקעה משתלמת? בכמה תוכלו להשכיר אותו? כמה הוא עולה? כמה חסר לכם? אחרי המאמרים הקודמים שלנו בסדרה, אנחנו ממשיכים לשלב הבא:

כאשר כבר מצאנו את הנכס, עולות שתי השאלות הבאות – הראשונה, איך נממן את קנייתו? והשנייה, איך נשווק אותו למכירה או להשכרה? ובשאלות האלו נדון במאמר הקרוב.

ראשית חשוב להבין מהו מינוף, ולמה אסור לפחד ממשכנתאות

מינוף הוא בעצם קנייה של נכס מסוים, עם כסף לא שלנו, שביום מכירתו (או תוך כדי החזקתו) הן אנחנו והן המממן מרוויחים ממנו.

לדוגמה – משכנתא: כאשר אנחנו קונים נכס והבנק מממן את חלקו הארי של הנכס, אנחנו קונים את הנכס באמצעות הכסף של הבנק – ולא רק שלנו. בזמן החזקת הנכס, אנחנו מרוויחים את ההפרש בין דמי השכירות להוצאות, והבנק מרוויח את  הריבית החודשית על המשכנתא (כולל ההחזרים כמובן). כאשר נמכור את הנכס, אנחנו נרוויח את ההפרש שהיה בין קניית הנכס לבין מכירתו, הבנק ירוויח את הריבית על המשכנתא לה התחייבנו.

במילים אחרות, יש לנו מקרה של Win – Win. גם אנחנו – מי שמצא את הנכס, היה הבעלים שלו, תחזק אותו, השכיר ודאג לו – וגם הבנק, מי שמימן את קניית הדירה מרוויחים! המינוף עצמו הוא הרווח שעשינו ממכירת הדירה, למרות שחלק (ואולי מרבית) הכסף בכלל לא היה שלנו!

אז איך נשיג מימון לנכס שלנו? איך ניצור מינוף רווחי?

ראשית, זכרו – הבנק מלווה כסף למי שהוא חושב שיכול להחזיר אותו. משכנתא היא סוג של הלוואה שהבנק נותן בקניית נכסים. אם אתם מעוניינים במשכנתא מהבנק צפו תחילה לסירוב. למה לצפות לסירוב? כי אם הוא יגיע, תדעו להתמודד איתו!

זוכרים את התכנית העסקית שלכם? הכינו אותה כך שהיא תיראה מרשימה גם לאדם אחר המעיין בה. כאשר תיפגשו עם יועץ המשכנתאות בקשו להראות לו את התכנית, ואם תרגישו בכך צורך, גם למנהל הבנק!

עליכם לזכור שלא כל מילה שהבנק אומר היא סופית, וגם אם יועץ המשכנתאות של הבנק מבין יותר מכם בתחום, הוא לא המילה האחרונה והוא כנראה לא מכיר אתכם מספיק טוב כדי להבין כמה משתלם לבנק לתת לכם משכנתא בגובה ובריבית שמתאימם לכם. הבנק לא אומר את המילה האחרונה, אתם אומרים אותה!

ואם לא הבנק, שקלו לקחת הלוואות מגורמים אחרים. אל תלכו לשוק האפור! לא זו הכוונה! אבל בדקו עם חברת האשראי, או אולי חברת הביטוח שלכם. גורמים פיננסיים רבים מלווים כסף לצרכים רבים, בדקו איתם והציגו גם להם את התכנית העסקית שלכם. הקפידו להראות להם שגם הם מרוויחים מהלוואה שכזו.

אחת מהחברות האלו תזהה בכם את הפוטנציאל, או אולי אפילו כמה מהם, והם יחליטו לעזור לכם. כמו כן, אולי תוכלו לשלב הלוואות. אם הבנק מסכים להלוות לכם רק חצי מהסכום שאתם צריכים, וחברת האשראי את החצי השני, בדקו האם מבחינת ריבית זה משתלם ואל תהססו להתחייב לשתי הלוואות שונות. בסופו של יום להם זה נוח כי הם הלוו סכום כסף קטן יותר, לנו זה קצת מסבך את העניינים אבל בסוף מדובר באותו סכום כסף ובאותה הריבית, כך שזה עדיין משתלם!

אם הלוואות פחות מושכות אתכם למרות הכול, או שאולי התקשיתם למצוא אחת, נסו בכל זאת את האפשרות של שותפות. אם כבר יש לכם שותף אולי תרצו לעניין מישהו נוסף. עכשיו כשיש לכם תכנית מרשימה ביד, יהיה לכם קל יותר למשוך שותפים או משקיעים לעסק שלכם.

שימו לב! הסכם שותפות והשקעה צריך לכלול חוזה בו מוגדר מי נותן מה, ומי מקבל מה בכל שלב ושלב! אל תסמכו על הסכמים שבעל פה! אם צריך, התייעצו עם עורך דין, העיקר שבסוף ההסכם יהיה חוזה חתום ומחייב לכל הצדדים המעורבים.

החלק הכי חשוב במימון הנכס החדש שלכם, הוא התושייה! זה לא קל, אבל אסור לוותר! עליכם לחפש דרכים שמעולם לא חשבו עליהם, להימנע מהלוואות מפוקפקות, ולבסוף להשיג את המימון אותו אתם צריכים.

ואחרי שמשיגים מימון, מה הלאה?

שיווק הנכס למכירה או להשכרה

למרות שלא תמיד זה נראה כך, בשיווק מאוד חשובה הכנות. עליכם להיות בטוחים בנכס שלכם, להאמין שהוא באמת שווה כמו שאתם מציגים אותו. אם הוא לא כזה, דאגו שיהיה כזה. שפצו, טפחו או הוסיפו כל מה שצריך כדי שהנכס יעמוד בסטנדרט שאתם חושבים שיתאים לו.

אל תציגו את הנכס שלכם לא כמו שהוא באמת. אם תשקרו פעם אחת, אתם תעשו זאת שוב, וכאשר תתפסו (ואתם תתפסו) שמכם הרע ילך לפניכם בכל מקום. הדבר הראשון והחשוב ביותר שלקוחות מחפשים בבעל הבית שלהם, או במוכר, הוא אמינות. הם רוצים להאמין במי שעומד מולם, ואם הם לא מאמינים לו – הם לא יסגרו איתו עסקה בעד שום הון שבעולם!

לכן זכרו, היו כנים עם הלקוחות שלכם, ואם אתם מרגישים שכנות לא תשווק את הנכס שלכם, שפרו אותו עד שהוא ממש ישווק את עצמו.

עכשיו כשאתם יודעים שהנכס שלכם שווה באמת, השתמשו בכל הפלטפורמות האפשריות לשיווק:

1. פייסבוק, טוויטר וכל הרשתות החברתיות (בעיקר בקבוצות הרלוונטיות).
2. יד 2.
3. עיתונות.
4. שלטים.
5. פה לאוזן (ספרו לחברים ועזרו להם להפיץ את הבשורה).
6. מודעות במקומות הרלוונטיים.

אין כלי שלא יעמוד לרשותכם!

הקפידו שהכותרת של המודעה שתכינו תבלוט לעין ותמשוך לקוחות פוטנציאליים להמשך המודעה. הדגישו את יתרונות הנכס, וציינו פרטים חשובים עליו אך הקפידו גם להשאיר מקום לשאלות – לפעמים אנשים יתקשרו אליכם רק כדי לשאול על משהו שחסר במודעה. המטרה שלכם היא ליצור את התקשורת הזו.

לכן, הקלו על דרכי התקשורת. פרסמו גם מספר טלפון וציינו שאתם גם פנויים בהודעות. אנשים לפעמים מתביישים להתקשר ולכן כדאי להם להשאיר אופציה לכתוב. אל תענו בכתב אתם! אם קיבלתם הודעה, התקשרו חזרה! שלחו הודעה רק אם לא הצלחתם ליצור שיחה!

עליכם להכיר את הנכס שלכם טוב וכאשר אתם מדברים בטלפון עם לקוחות, עליכם להישמע מקצוענים אמיתיים. אל תהססו לדבר על דמי השכירות אותם אתם דורשים, והיו בטוחים בהם. עם זאת, היו מוכנים למיקוח, לכן אולי כדאי אפילו להתחיל בסכום גבוה יותר ממה שאתם שואפים אליו, אך לא גבוה מידי על  מנת למנוע הרתעה.

עכשיו אתם כבר באמת מוכנים

הנכס בידכם. הגיע הזמן לשווק, להפיץ ולמשוך לקוחות! בצעו עבודה מקדימה וצאו לדרך – אתם כבר נדל”ניסטים אמיתיים! ספרו לנו בתגובות, איך הולך לכם? באיזה אופציית מימון בחרתם? איזו דרך שיווק הכי הוכיחה את עצמה? אנחנו מחכים לשיתופים שלכם בתגובות.

ואם החלטתם שהגיע הזמן לאקזיט, הצטרפו אלינו במאמר האחרון בסדרה.