המדריך למשקיע המתחיל חלק ג’ – הנחת יסודות חזקים להשקעה מעולה

אז אחרי שלמדנו במאמרים הקודמים איך לחשב תשואה, והרחבנו את ידיעותינו במגוון סוגי הנדל”ן הרבים שקיימים. הגיע הזמן שנבנה לנו תכנית טובה לתחילתה של השקעה מעולה! אך ראשית, יש לנו וידוי. מרבית החומר במאמר זה, הנוגע לתכנית העסקית, כבר מופיע במאמר “יש לכם דף ועט? אתם בדרך להצלחה בנדל”ן”, אם לא קראתם אותו, תוכלו לצמצם את הפער במאמר זה. אם כן קראתם אותו, תוכלו לדלג הלאה, במאמר הזה, לחלק שמדבר על יציאה לפעולה.

ככול שהמבנה גבוה יותר, כך נדרשים יסודות עמוקים יותר. לכן ככול שנציב לעצמנו מטרה רחוקה יותר כך התכנית שלנו צריכה להיות בנויה טוב יותר. כשנכנסים לעסקי הנדל”ן, כדאי לכוון גבוה. למה? כי אפשר! ואם אפשר לכוון גבוה, כדאי גם לדעת לבנות תכנית טובה שתיקח אותנו רחוק.

אז איך נבנה תכנית עסקית טובה?

• התחילו בהצהרת כוונות: מהי השאיפה שלכם? לשם מה נועדה התכנית? מה אתם בעצם עושים. חשבו שכשאנשים ישאלו אתכם מה אתם עושים, זו תהייה התשובה שלכם. בהצהרת הכוונות מתבטאת בעצם המטרה הסופית שלכם והיתרונות של העסק אותו אתם מקימים.
• הציבו מטרות ריאליות: מה המטרה שלכם? מהו היעד הראשון שלכם ומהו האחרון והרחוק מכולם? זכרו שהמטרות הן לא רק מה תקנו ומתי, הן גם מה תלמדו, כמה תכניסו, מה יהיו היעדים החודשיים שלכם וכדומה. לדוגמה, בעוד שנה מעכשיו תרצו להיות כבר בעלי 4 דירות? או אולי תרצו לקנות נכס חדש כל חודש? מהי המטרה שלכם?
• ומהי הדרך? איך תגיעו למטרות? מה האסטרטגיה שאתם מתווים לעצמכם? האם תתחילו בלימוד? עם מי תיפגשו לשם כך? מה הנישה הנדל”נית בה בחרתם לעסוק? יש לכם עכשיו כוונה ומטרה, חשבו לעומק מה תצטרכו לעשות בפועל כדי להגיע אליהם.
• קבעו לוח זמנים אפשרי: אחרי שחשבתם מה תעשו, מסגרו זאת בלוח זמנים. תוך כמה זמן כבר קניתם את הנכס הראשון שלכם? ואחרי כמה זמן תענו על המטרה הגדולה ביותר שלכם? תהיו ריאליסטיים, אבל אל תפחדו גם לשים לעצמכם גבולות שקשה לעמוד בהם.
• אפיינו את השוק בו תעבדו: מה התחום בו בחרתם בנדל”ן? מה המאפיינים שלו? רשמו כל מה שלמדתם על התחום הזה לפני שבחרתם בו, וחקרו עוד על מנת לאפיין אותו בצורה הטובה ביותר. קבעו לכם גם קריטריונים – מה יהיה נכס טוב בתחום בו בחרתם?
• מהי תכנית העבודה? איך העסק החדש שלכם עומד להרוויח? אחד החלקים החשובים ביותר, שאותו אנחנו שוכחים לשאול את עצמנו לרוב, הוא מאיפה תגיע ההכנסה? אנחנו מתכננים וחולמים, אבל חשוב לזכור, ההכנסה היא העניין. האם היא תבוא מהשכרות יומיות? חודשיות? או אולי ממכירה של נכסים בערך גבוה ממה שהיו בקניה?
• האם אתם צוות? הגדירו תפקידים, מי אחראי למה? איך המערכת החדשה שלכם עובדת? חלקו ביניכם את המשימות שכתבם בתחילת התכנית.
• הגדירו אפשרויות יציאה: בין אם אתם לבד, ובין אם אתם עובדים כצוות, הגדירו אפשרויות יציאה. איך יוצאים מהעסק? מה צריך לעשות לשם כך? ולפי מה תזהו אפשרות יציאה? לפי אנחנו נוטים להיבלע לתוך שגרת היום יום ואנחנו עלולים לפספס את הזמנות היציאה הטובה ביותר מההשקעה – אחרי הכול, לא כל השקעה היא לנצח. הגדירו לעצמכם מהו השלב הנכון לצאת מהשקעה מסוימת.

אז בניתם תכנית עסקית והיא נראית לכם טובה? בחנו אותם עם אנשים אחרים, בעיקר עם אנשי עסקים שמבינים בתחום. מה הם אומרים? אתם מאמינים בתכנית שלכם? אין סיבה שלא תצאו לדרך איתה!

ועכשיו שיש לנו תכנית עסקית טובה, איך נדע איפה לחפש השקעות טובות? ואיך למצוא אותן? זה כבר דורש מאיתנו כמה צעדים יותר מעשיים.

ראשית, לכו לעירייה

לכל עירייה יש תכנית בנייה לשנים הקרובות ותכניות אלו צריכות להיות חשופות בפני הקהל הרחב. בקשו לראות את התכניות הללו, למדו אותן והבינו מה העירייה מתכננת.

תכניות אלו יאפשרו לכם להבין איפה עומדים לעלות ערכי הנכסים. לדוגמה בנייה של מרכז עירוני שיכלול בתוכו בנקים ושטחי מסחר דומים יכול להעלות ערך של שכונה מסוימת כיוון שכעת היא נחשבת למרכז העיר. בנוסף, הקמה של מפעל הייטק יכול להעלות את ערך הבתים הקרובים אליו (אבל לא קרובים מידי) כיוון שעובדי המפעל, הייטקיסטים בעלי הכנסה גבוהה, ירצו לגור לידו.

כאשר תבינו איפה ערכי הנכסים עומדים לעלות, בדקו מה מחירם כיום. כמה עולים נכסים דומים ליד מרכזים דומים שכאלו? האם העלייה תהייה משמעותית מספיק כדי להשקיע בנכס?

הצעד השני הוא להחליט על קריטריונים לנכס

החלטה שכזו תעזור לכם להתמקד בחיפוש. איזה סוג נכס אתם מחפשים? כמה חדרים הוא יכלול? מה המחיר המקסימלי שאתם מוכנים להגיע אליו? מה תזרים המזומנים לו אתם מצפים? חשבו טוב טוב, בהתאם לסוג הנכס שלכם, מה הקריטריונים בהם הוא חייב לעמוד כדי שבכלל תתעניינו בו.

קבעו גם קריטריונים לגבי האזור של הנכס והפעילות של העירייה שאתם מחפשים באזור. באיזה שכונה יהיה? ובכלל, באיזו עיר?

צאו וחפשו – איפה נמצאים ההצעות למכירה?

עכשיו כבר אתם יודעים מה אתם מחפשים ובאיזה אזור. מה שנשאר לכם זה למצוא את זה!

חפשו בעיתון, חפשו באתר יד – 2, הסתובבו באזור עצמו וחפשו שלטי מכירה. אל תפחדו לפנות למתווך, אך אל תשכחו לכלול את מחיר המתווך בעלות הנכס על מנת לחשב תשואה נכונה.

זה הזמן להיות פחות תיאורטיים ויותר מעשיים – צאו לעירייה, צאו לשכונות, צאו למרכזים המסחריים, וחפשו בעיניים של נדל”ניסטים – איפה אתם רואים את הנכס הבא שלכם? מצאתם? המשיכו עמנו למאמר הבא!