כאשר אנחנו קונים נכס להשקעה חשוב לנו לדעת שנצליח להשכיר אותו. אנחנו מחפשים, לפיכך, מאפיינים שונים שמתאימים לקהל היעד שלנו – כמו קרבה למרכז העיר, קרבה למרכז להשכלה גבוהה, מספר חדרים וכדומה. אבל האם יש סימני אזהרה שאנחנו מחפשים?
הרי אתם יכולים למצוא את הנכס המושלם – בניין חדש, גני שעשועים בקרבת מקום, קרוב למרכז העיר, כל מה שנחוץ לדיירים נמצא סביב הבית – אבל עלולים שלא לשים לב למכשולים שימנעו מהדיירים שלכם לבוא. מה הם בדיוק? בשביל זה אנחנו פה, לשים את האצבע על כמה סימני אזהרה שכדאי לכם לשים לב אליהם לפני שאתם רוכשים נכס.
1 – בתי ספר בעלי שם רע
אם יש בסביבת הנכס שלכם בית ספר בעל שם רע, אולי כדאי שתחשבו על מקום אחר. בית ספר בעל שם רע הוא לרוב בית ספר שסובל מהזנחה ונמצא בשכונה שסובלת מהזנחה. עלויות הנכסים שבאזורים שכאלו הם נמוכים וכך גם השכירות עליהם, אבל זאת כיוון שבמקומות מוזנחים לרוב גם צומחת פשיעה.
בדקו אלו בתי ספר יש באזור הנכס אותו בחרתם, מה אומרים עליהם והאם אתם מכירים מישהו שלמד בו או שהילד שלו בו – מה הם מספרים על בית הספר הזה? בתי ספר שכאלו לרוב ימצאו במקומות צפופים בהם ניכר שהעירייה כנראה לא משקיעה את זמנה, או מצפה מועדי בית בעלי מספר רב של דירות לטפל במקום.
הסיבה שתרצו להימנע מאזורים שכאלה היא הסכנה שבוונדליזם. אם לנכס שלכם יש גדר, או גג רעפים, אתם עלולים למצוא את עצמכם מוציאים יותר כסף על תיקונם ממה שהשכירות מכניסה.
לאזורים שכאלו אנו ממליצים להגיע מתוך שליחות, במטרה לסייע לילדים שבשכונה, אבל לא במטרה למצוא נכס להשקעה.
2 – בתים גדולים
לרוב, מי שיש לו את תזרים המזומנים המתאים להשכיר בית גדול, יהיה לו גם מספיק כסף לקנות נכס בעצמו. קהל הלקוחות שמחפש לשכור בתים גדולים הוא מצומצם ויהיה לכם קשה למצוא מי שיסכים להשכיר מכם בית שכזה.
הבעיה בבתים שכאלו היא גם תשלום ארנונה גבוה, חשמל ומים שמתאימים כדי לספק את הבית וכדומה – אם תרצו לכלול את החשבונות בשכירות, היא תהייה כל כך גבוהה שסביר להניח שבכלל לא תצליחו להשכיר.
נכס שכזה עדיף לקנות במטרה למכור כמה שיותר מוקדם ורק בתנאי שהמחיר שלו נמוך מאוד כשאתם קונים. כמו כן, ניתן להפוך נכס שכזה לדירות קטנות נפרדות שמתאימות להשכרה לטווח קצר – ממש כמו בית מלון או כמו הוילות באילת שמציעות דירות. שימו לב שנכס שכזה ידרוש מכם לא מעט עבודה וסביר להניח שלא יציג את הרווחים שתרצו.
3 – חפשו בעיות סביבתיות ומפגעים תברואתיים
אולי יש בסביבת הדירה שלכם איזה מפעל מזהם? או אולי הוא נמצא ממש על כביש ראשי? שימו לב למפגעים תברואתיים סביבתכם. חפשו לקרוא עליהם באינטרנט על מנת להבין האם יש כאלו ואם כן, איפה? אם היום המפגע התברואתי הוא קטן, ולא מפריע לאף אחד, זה לא אומר שבזה זה נגמר.
שימו לב מה קורה עם המפעלים בחיפה. לא תמיד הם הופיעו בחדשות, אבל לאחרונה הם עולים שוב ושוב לכותרות וסביר להניח שהם פוגעים בערך הנדל”ן בסביבתם. מפגע תברואתי שלא מדברים עליו היום, יכול מהר מאוד להגיע לכותרות ובין לילה להנחית את מחירי הדירות והשכירות לרצפה. הישמרו מהם.
4 – מטבח קטן או חדר שינה קטן
אנשים אוהבים מרחבים, הם אוהבים שיש להם מקום לשים את הדברים שלהם, להסתובב ולהסתדר. השוכרים הבודדים שמסכימים לרוב לקבל דירה עם מטבח קטן, הם רווקים סטודנטים, ואלו לא נשארים רווקים לאורך זמן. מטבח קטן וחדרי שינה קטנים מורידים את ערך השכירות של הדירה, בעוד עבור מטבח גדול וחדרי השינה מרווחים, השוכרים יהיו מוכנים לשלם יותר מאשר בדירות אחרות.
קהל היעד שבוחר להשכיר דירות צפופות וקטנות הוא קהל יעד שבאמת נאלץ לעשות זאת, וזאת מפני שלרוב אין להם את האפשרות לשלם על דירה מרווחת. נכסים שכאלו עלולים להיות יקרים לקנייה, מפני שהם נמצאים בסביבה מסוימת מתאימה, או שיש להם פוטנציאל סידור אחר, אבל מחיר ההשכרה לא משתלם, ולכן – שמרו מרחק ממטבחים קטנים ומחדרי שינה צפופים.
5 – באותו ההקשר – סידור דירה מוזר
אם אין לכם תכנית לעשות שיפוץ מקיף לדירה אותה אתם קונים, הימנעו מדירות שמסודרות באופן לא הגיוני. לדוגמה, חדרי שירותים ומקלחת שכדי לפתוח את הדלת, צריך לסגור את המקלחון. או לדוגמה, מטבח וסלון ביחד – אבל ממש ביחד, זאת אומרת שהספה והתנור ממש יכולים להתחבק בלילות.
תחת הקטגוריה הזו נכנסות גם דירות חדר בהן הדייר ישן במטבח, וזה גם הסלון שלו. דירות שכאלו ישכירו מכם לרוב רק לטווח קצר, או, שוב, רווקים שלא ירצו להישאר רווקים עוד זמן רב (או לחיות בכוך הקטן הזה). שימו לב שדירות חדר אלו דירות שהקיר היחיד בהן הוא זה שמפריד בין שאר החלל לשירותים ולמקלחת – אבל גם זה לא תמיד. הימנעו מדירות שכאלו.
דירה מסודרת בהיגיון היא כזו שהשירותים והמקלחת קרובים לחדרי השינה, הסלון והמטבח קרובים אבל לא מעורבבים ובין שני ההרכבים הללו יש הפרדה מסוימת. ממש כמו השיכונים שנבנו בזמנו לשיכון דיירי המעברות – כאלו יש רבים בארץ.
תמיד חשבו – מי ישכיר ומי יקנה ממני את הנכס
שמרו תמיד בתודעה את השאלה הזו – מי ישכיר מכם את הנכס, ולמה? באיזו סיטואציה בחיים הייתם מוכנים לחיות בנכס אותו אתם חושבים לקנות? ולמי תוכלו למכור אותו כשיגיע הזמן?
כאשר אתם מחפשים נכסים קחו אתכם את סימני האזהרה הללו ובדקו – האם הנכס שלכם רק נראה מתאים, אבל בפועל הוא לא יושכר? דרך נוספת למצוא אם יש סיכוי השכרה טובים לנכסים שאתם רואים, היא לבדוק האם הנכסים האחרים בסביבה מושכרים? מה המחירר שהם משלמים על השכירות?
יש לכם סימני אזהרה נוספים? ממה הניסיון שלכם בנדל”ן לימד אתכם להיזהר? ספרו לנו בתגובות ושתפו גם את שאר הקוראים.
